✅아파트명
▶ 부평산곡푸르지오
✅위치(지도)
▶ 7호선 산곡역 - 강남역을 기준으로 약 1시간 30분 소요.
▶ 그래도 인천 내에서 지하철로 강남 접근이 가능하다는 점에서 가치가 있다 생각된다.
▶ 하지만, 부천 보다도 외곽이니
▶ 산곡동은 부평구 내에서 인구수 & 세대당 인구수가 가장 높은 생활권 중 하나로 선호가 되는 동네로 생각된다.
▶ 7호선 역세권에 아파트가 밀집되어 있고 이 동네에 가면 아이들이 많이 눈에 띄는 것이 살기 괜찮다 라는 느낌을 준다.
▶ 7호선 산곡역 도보 5분, 단지 바로 옆으로 롯데마트가 있고, 정문 앞 길 건너 코 앞에 부마초등학교가 위치한다.
▶ 주위엔 학원 등 아이들 상권 위주로 형성이 되어 있고, 해당 블럭은 거주 환경이 좋은 편이다.
▶ 한 블럭 아래로 넘어가면 연식이 떨어지면서 거주자 소득 수준도 다소 차이가 있는 듯 보인다.
▶ 7호선 라인에서 아래로 내려갈수록 선호도는 떨어지는 것으로 생각된다.
▶ 산곡역 주변으로 신축들이 많이 들어오고 있는 건 푸르지오에겐 불리한 점.
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
▶ 인천 전체 종사자수 약 100만명 / 부평구의 종사자수 : 약 16만명
2. 교통
▶ 가산 38분 (환승0), 마곡 50분 (환승2), 여의도 56분 (환승2), DMC 57분 (환승2)
▶ 강남 1시간 15분 (환승 1), 시청 1시간 15분 (환승1), 판교 1시간 30분 (환승1)
▶ 접근성, 주택 가격, 직장의 질을 고려할 때 인천, 부천, 가산에 일자리를 둔 사람들 수요가 가장 많지 않을까?
3.학군
▶ 단지 바로 앞 부마초 배정이다.
▶ 부마초는 학생수 702명이고, 저힉년 110명대 → 고학년 120~130명대로 지역 내에선 괜찮은 편이다.
▶ 한화와 금호이수 단지와 같이 배정되는데, 해당 단지들은 그래도 인근에서 괜찮아 보인다. (거주자, 아이들 모습)
▶ 산곡남중 74.7%, 특목고 진학률이 3.9% (12명)로 나쁘지 않은 편이다
▶ 청천중 72.8%, 2.0% (2명)
▶ 학교 때문에 찾는 곳은 아닐 것으로 생각되는데, 이 부분(선호)은 전임으로 확인이 필요하겠다. (확인!)
4. 환경
▶ 산곡동은 거주지, 거주지 상권에 가깝다.
▶ 바로 앞이 길주로여서 버스를 타고 부천 상권 (현대/롯데 백화점), 부평역 상권, 대학병원 접근이 용이하다.
5. 공급
▶ 수도권 전체로 보면, 앞으로 공급이 부족해지겠지만.
▶ 인천은 최근 3년 공급이 많았고, 아직도 물량이 남아있다.
▶ 인천과 부천 내 이동규모가 가장 큰 데.
▶ 부천은 향후 2년 입주 물량이 없는 반면, 인천은 아직 조심스럽다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
▶ 33평 기준, 전고 대비 약 -20%
▶ 전세가율 56% (평균 65.1%)
▶ 투자금 2.8억 / 예상 수익률 57% (전고 기준)
▶ 23평 기준, 전고 대비 약 -22%
▶ 전세가율 60% (평균 68.6%)
▶ 투자금 1.9억 / 예상 수익률 71% (전고 기준)
▶ 과거 2012 - 2022 / 10년 보유했다면 33평 약 4억대, 23평 약 3억대 규모로 수익을 가져갈 수 있었다.
▶ 2022-2023년 입주장에서 전세가 약 1억 규모로 빠짐..
✅현장사진
▶ 단지 바로 앞 상권, 학원 등 아이들 친화적인 곳들이 많은 편.
▶ 단지 정문 앞, 바로 길 건너 부마초교. 건 너는 길 모습.
▶ 단지 옆 롯데마트에서 산곡역으로 향하는 길목.
▶ 부평산곡푸르지오 정문에서의 모습.
▶ 단지 옆으로 산곡동-청천동 일대 재개발이 이뤄지고 있다.
▶ 산곡6구역 약 2700세대가 입주할 예정으로, 시기와 전세 상황에 대한 면밀한 검토 필요하다.
▶ 23년 청천동 그랑힐스, 더샵퍼스트 6600세대 입주 당시 어땠을까? (확인!)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 부평이 분명 현재 싼 구간에 있다는 생각은 들지만, 유사한 매매 절대가 수준 또 유사한 투자금 수준에서 할 수 있는 타 지역 상급지 단지들이 많아서 우선순위에 있어 많이 밀린다고 생각한다.
2) 환금성 : 지역 내 선호도 중상 정도의, 한시적으로 입주 물량에 의한 영향을 받을 수 있겠지만, 충분히 투자할 가치가 있는 단지로 보았다. 원칙에 부합하는 매물(탑층, 저층 제외)라면 환금성에 있어선 무리가 없을 것으로 생각한다. (물론, 같은 투자금으로 더 좋은 것을 할 수 있다는 것은 다른 문제로.)
3) 수익률 : 현재 투자금 기준 200% 수익률을 고려하면 9-10억인데, 다소 멀게 느껴진다. 현재 입주 물량으로 인해 투자금이 너무 많이 들어간다 .. 수익률 면에서도, 수익 면에서도 기대할 수 있는 수준이 너무 적다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 60%에도 못 미처 (평균 전세가율에도 못 미침), 거기에 입주 물량도 끝나지 않은 상황이라 현재의 상황에서 들어가는 것은 적절하지 않다고 본다. 입주 물량과 전세 상황 고려한 소액투자 접근 필요하다.
5) 리스크 대비: 전세가 수준이 낮아 더 떨어질까 싶긴 하지만, 흐름이 늦게 오는 지역임을 감안할 때 투자금 규모가 크고 장기간 돈이 묶일 수 있는게 가장 큰 리스크가 아닐까 싶다, 그로 인한 기회 비용. 앞마당에서 몇 개만 찍어봐도 상급지 대안이 많기에.
나의 투자 결론 :
▶ 위에 나열한 이유로 지금 시기에 투자하는 것은 부적절하다 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
▶ 인천에 대한 선입견이 없지 않았는데, 충분히 살 만하고 또 돈 벌 수 있는 단지들이 있다고 느꼈다. 다만, 땅의 가치와 입지 독점성이 떨어지는 만큼, 그 만큼 더 보수적으로 접근하는게 중요하겠다 생각했다. 더 싸게, 입주 물량과 전세 상황이 분명히 좋을 때!
▶ 투자 결론을 내리는데 있어 이 방법(수익률분석)은 굉장히 유용하다.
▶ 여러 앞마당을 갖고 있는 것이 얼마나 중요한지 다시 한번 느낀다.
▶ 시세를 보고 바로 비교할 단지가 떠오르는 것이 더디고 한참 부족하다. 이걸 잘 하고 싶다 생각.
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