마곡동 마곡엠밸리7단지아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 9준히 투자하고 평생자산 1구조_신나는햇살]

✅아파트명: 마곡엠밸리7단지

✅위치(지도): 서울특별시 강서구 마곡서로 133

✅입지평가

1. 직장

     강서구 종사자수  290,473명

2. 교통

     강남 46분/ 여의도 22분/ 시청 41분

3.학군

   마곡중 72.6%, 공항중 74%

4. 환경

트레이더스 홀세일 클럽 마곡점, 이대서울병원

5. 공급

  염창역동문디이스트(주상복합) 2025.11 / 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 트리플 역세권에 강남역까지 1시간이내, 여의도, 마곡 일자리 수요까지 있어서 앞으로 큰 이변이 없는 한 저평가 되지는 않을 것이다. 

2) 환금성 : 1004세대로 환금성을 충족한다.

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률은 240%로 아주 높지만 고점에서는 위험하다.

4) 원금보존 :  전세가율이 40%정도로 낮은 편이지만 매매가율이 높아서 원금보존은 가능하다

5) 리스크 대비:  향후 3년간 공급물량이 66세대로 아주적어 리스크가 커 보이지는 않다.

나의 투자 결론 : 트리플 역세권에 주변환경 등 위치가 좋고, 주변 공급물량이 적어 장기적으로 계속 우상향할 것으로 보이나  전세가율이 너무 낮고, 초기 비용이 너무 커서 코로나같은 큰 이변이 없는 한  23년때 일시적인 집값하락으로 인한 저점 매입은 힘들 것으로 보임. 대장단지라 넘사벽 ㅠㅠ 꼭 이 지역에 투자하고 싶다면 주변아파트에서 저평가된 물건을 찾아내야 할 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 12년 전 분양할 당시에  마곡주변을 지나다니면서 보기만 했지 그때 당시 분양은 나랑은 상관없는 것이라고만 생각했었다. 결혼 후 집에 대한 관심이 생겼지만, 분양시 대출을 받아야한다는 두려움만 앞서서 전세가가 싼집만 찾아 이사다녔었다. 우리형편에 오산에 3억대 미분양아파트를 사서…3년 후 팔고 나니…1억이라는 차익이 생겼다. 기분이 묘했다. 이렇게 부동산으로 돈을 벌 수가 있구나 그때 느꼈다. 우리가 놓쳤던 그 좋은 매물들…. 왜 미리 알지 못했을까. 왜 미리미리 공부할 생각을 못했을까…오산이 아니라 동탄을 분양받았다면, 마곡을 분양 받았다면 1억이 아니라 훨씬 더 많은 시세차익을 볼 수 있었을텐데 ㅠㅠ

 그래서 지금이라도 열심히 공부해서 가치있는 부동산을 찾아보려고 한다. 나의 멋진 노후를 위해!!!