아파트분석

[열반스쿨 기초반 85기 베로베로9]수익률 보고서-일산자이더헤리티지

  • 25.03.16

아파트명 : 일산자이더헤리티지

 

위치(지도)

입지평가

 

 검토등급
직장38만S
교통강남역 1시간 17분(버스)
시청역 1시간 5분(버스+지하철)
여의도역 1시간 12분(버스_지하철)
C
학군양일중(86%), 학원수 36개B
환경동국대학교 일산병원, 방아고개공원C
공급고양시 1,067천명*0.005=5,335
 1년 내 5,251세대/3년 내 11,805세대
C

1. 직장

수도권경기고양시S381,611110,660
수도권경기고양시 일산동구B160,49343,411
수도권경기고양시 덕양구B140,71340,852

2. 교통

  

3.학군

4. 환경

5. 공급

  

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

일산자이더헤리티지 (2022년/1333세대/33평)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 06월2024년 03월2025년 3월
매매가86,80064,00072,000
전세가63,00050,00050,000
투자금
(전세가율)
23800
(73%)
14000
(78%)
22000
(69%)
고점에 매수 시 수익률-62%
고점 매수 시 순수익-14,800
저점에 매수 시 수익률 합계57%
저점 매수시 순수익8,000

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 영통에듀파크와 비교시 영통에듀파크 WIN, 동탄 반도유보라아이비파크3.0 비교시 비슷

(혀녀재 7억 초, 중반 아파트 간 비교)

 검토등급
직장48만S
교통강남역 59분(버스+지하철)
시청역 1시간 38분(버스+지하철)
여의도역 1시간 10분(버스_지하철)
C
학군영덕중(91%)A
환경영통중앙공원, 영흥숲공원, 영흥수목원
농협하나로마트, 홈플러스
B
공급수원시 1,191천명*0.005=5,955
 1년 내 2,3893세대/3년 내 8,860세대
B
 검토등급
직장56만S
교통강남역 1시간 6분(버스)
시청역 1시간 13분(버스)
여의도역 1시간 30분(버스_지하철)
C
학군청림중(80% ??)C
환경꼬모(이마트)B
공급화성시 975천명*0.005=4,875명
 1년 내 8,407세대/3년 내 8,860세대
C

2) 환금성 : 1,000세대 이상, 탑층, 저층 아니므로 환금성 충족

3) 수익률 : 현 시세로 구매시 22,000만원 상승해야 100%(연간 10%) 수익률 달성 가능한데 전고점을 넘어야 함. 쉽지 않음

4) 원금보존 : 전세가율 70%로 원금보존 가능성 높음.

5) 리스크 대비: 향후 입주가 많아 리스크 높음.

 

나의 투자 결론 : 구매하지 않는 것이 맞다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 신축으로 식사동 내 가장 좋은 입지이나 일산 동구 3년 이내 입주 물량이 많아 리스크가 큼. (고양시 전체적으로도 입주물량 높음)

영통과 동탄 아파트 두 곳을 비교하였으나 신축인 것을 제외하고는 장점이 없었으며

또한 식사동이 일산 내 학군이 좋다는 이미지가 있었으나 학군 역시 그리 좋지 않음을 확인하여

구매 의사가 없으며 기 보유했다 하더라도 팔고 다른 입지로 갈아탈 필요성이 있다고 판단됨.

동일 가격 대비 수지, 성복역 등을 추가 검토할 필요성이 있다고 생각됨.

또한 연 10%의 수익률을 위해서는 9억원대 아파트들과의 비교평가도 필요함.

구매 결정을 위해선 아직 살펴봐야 할 아파트가 많음.

 


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