✅아파트명 : 일산자이더헤리티지
✅위치(지도)
✅입지평가
| 검토 | 등급 | |
| 직장 | 38만 | S |
| 교통 | 강남역 1시간 17분(버스) 시청역 1시간 5분(버스+지하철) 여의도역 1시간 12분(버스_지하철) | C |
| 학군 | 양일중(86%), 학원수 36개 | B |
| 환경 | 동국대학교 일산병원, 방아고개공원 | C |
| 공급 | 고양시 1,067천명*0.005=5,335 1년 내 5,251세대/3년 내 11,805세대 | C |
1. 직장
| 수도권 | 경기 | 고양시 | S | 381,611 | 110,660 |
| 수도권 | 경기 | 고양시 일산동구 | B | 160,493 | 43,411 |
| 수도권 | 경기 | 고양시 덕양구 | B | 140,713 | 40,852 |
2. 교통
3.학군
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 일산자이더헤리티지 (2022년/1333세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 06월 | 2024년 03월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 86,800 | 64,000 | 72,000 |
| 전세가 | 63,000 | 50,000 | 50,000 |
| 투자금 (전세가율) | 23800 (73%) | 14000 (78%) | 22000 (69%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -62% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -14,800 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 57% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 8,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 영통에듀파크와 비교시 영통에듀파크 WIN, 동탄 반도유보라아이비파크3.0 비교시 비슷
(혀녀재 7억 초, 중반 아파트 간 비교)
| 검토 | 등급 | |
| 직장 | 48만 | S |
| 교통 | 강남역 59분(버스+지하철) 시청역 1시간 38분(버스+지하철) 여의도역 1시간 10분(버스_지하철) | C |
| 학군 | 영덕중(91%) | A |
| 환경 | 영통중앙공원, 영흥숲공원, 영흥수목원 농협하나로마트, 홈플러스 | B |
| 공급 | 수원시 1,191천명*0.005=5,955 1년 내 2,3893세대/3년 내 8,860세대 | B |
| 검토 | 등급 | |
| 직장 | 56만 | S |
| 교통 | 강남역 1시간 6분(버스) 시청역 1시간 13분(버스) 여의도역 1시간 30분(버스_지하철) | C |
| 학군 | 청림중(80% ??) | C |
| 환경 | 꼬모(이마트) | B |
| 공급 | 화성시 975천명*0.005=4,875명 1년 내 8,407세대/3년 내 8,860세대 | C |
2) 환금성 : 1,000세대 이상, 탑층, 저층 아니므로 환금성 충족
3) 수익률 : 현 시세로 구매시 22,000만원 상승해야 100%(연간 10%) 수익률 달성 가능한데 전고점을 넘어야 함. 쉽지 않음
4) 원금보존 : 전세가율 70%로 원금보존 가능성 높음.
5) 리스크 대비: 향후 입주가 많아 리스크 높음.
나의 투자 결론 : 구매하지 않는 것이 맞다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 신축으로 식사동 내 가장 좋은 입지이나 일산 동구 3년 이내 입주 물량이 많아 리스크가 큼. (고양시 전체적으로도 입주물량 높음)
영통과 동탄 아파트 두 곳을 비교하였으나 신축인 것을 제외하고는 장점이 없었으며
또한 식사동이 일산 내 학군이 좋다는 이미지가 있었으나 학군 역시 그리 좋지 않음을 확인하여
구매 의사가 없으며 기 보유했다 하더라도 팔고 다른 입지로 갈아탈 필요성이 있다고 판단됨.
동일 가격 대비 수지, 성복역 등을 추가 검토할 필요성이 있다고 생각됨.
또한 연 10%의 수익률을 위해서는 9억원대 아파트들과의 비교평가도 필요함.
구매 결정을 위해선 아직 살펴봐야 할 아파트가 많음.
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