풍덕천동 진산마을 삼성래미안5차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반기초85기49조 깨안나]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 진산마을 삼성래미안5차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

직주근접. 강남권 60분 이내이기에 괜찮아보였다.

강남 종사자수 810,419

수지 종사자수 87,487- 넓게 봐서 용인시는 414,867(송파구 수준)

2. 교통  A

나쁘지 않다. 신분당선으로 강남권 가까움.

A.강남역 2호선까지 40분.

단, 도보가 15분(네이버가 좀 길게 나오니까 최대 15분이라 치자.)

하지만 사람이 가깝다 느끼는 거리가 750m라는데, 872m이기에 

신분당선 수지구청역이 그닥 가까운것은 아니라 판단된다. 

B.여의도역 1시간 3분

C.시청역 1시간 9분

D.번외로 판교는 25분이다.(도보 15분 가정하에 지하철 10분)

3.학군: A 수지는 학군지인가? 

이현중:아파트에서 제일 가까운 학교

*학업성취도 평가는 2016년이 마지막 시행. 옛날 자료라는 뜻

*특목고 진학률순은 매년 업데이트 된다.

어떤 자료를 우선적으로 봐야하나? 고민될때 어떻게 해야하나 싶어서 조금 찾아본 결과..

먼저.두가지 자료를 같이 의미있게 보되,

ㄱ.학교알리미>학교별 공시정보>작년 졸업생의 진로현황에 특목고, 사공립, 특성화고 진학비율이 있다.

ㄴ.특성화고(이전의 실업계) 진학률이 15% 이상인 학교일 경우 면학분위기가 잘 형성되있지는 않다 한다.

*아래 학업성취도와 특목고 진학률TOP7중 교집합은 이현중, 수지중, 용인대덕중, 성복중, 서원중 5개

수지는 전반적으로 학군 다 좋다는 말이 이래서구나~(잘 모름…;;;)

a.이현중. 과고4명, 외고21명, 자사고 12명/특성화고 7명

b.수지중. 외고 15명, 자사고9명/특성화고 7명

c.용인대덕중. 과고3명, 외고4명, 자사고7명/특성화고 0

d.성복중. 과고5명, 외고13명, 자사고 12명/특성화고 2명

e.서원중

4. 환경-B 글쎄?

초품아! 정평초를 품고있는게 장점이다.

마트: 이마트수지점(1.1km), 롯데몰수지점(1.3km) 걸어서 갈만한 거리는 아니나 더 가까운곳에 작은 마트는 더 있다.

백화점: 갤러리아광교(7.8km) 멀다, 롯백분당(14km) 멀다.

대형병원: 분당서울대(4.6km) 가깝지는 않게 느껴질 거리라 여겨지는데 아닌가..이건 다른분들께도 여쭤보고싶다~~

학원가: 수지는 장점이 학군이기에 학원가와의 인접이 더 중요하지 않을까 생각했다.(도보 10분이상.) 

5. 공급: A앞으로의 공급물량은 부족하다. 빈땅x.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 84기준

현재  매매 11억정도/전세 4억4천정도

5년 내 고점(21년 12월): 매매11억/ 전세 5억

5년 내 저점(23년 3월): 매매 8억3천/ 전세 4억 7천

고점 매수시 수익률이 -15%언저리에.. 저점매수시 수익률이 50%… 현재 고점에 가까운데. 더 치고올라갈수있을까?

✅현장사진

근처에 당근하러갔다가, 어 여기 한번 궁금하네? 싶어서 아파트에 차끌고 들어가봤다.

대단지/ 도색 해야겠다/ 확실히 하천+큰도로가있어 수지구청역과 떨어진 느낌이 난다 가 총평이었다.

단 정말 찍먹하고 나온거라 나중에 도보로 임장해보면 더 정확한 느낌을 알 수 있지 않을까 싶다:)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  현재 저평가 (고점금액-저점금액)/고점금액 했을때 8% 남기고 따라잡았다. 저평가시점 아님

2) 환금성 : 네이버부동산으로 봤을때 거래량이 제법 있어보였다.(이렇게 보는게 맞는가??)

 풍천초(초품아)-이현중 학군 선호로 인해 인기있는 단지인것 같았다.

하지만 23년차. 애매하다.

3) 수익률 : 현재시가로 투자금 5억 5천이 드는데, 고점 매수시도 수익률이 -14%, 저점 매수시 수익률 48%…

만약 현재 5억 5천을 넣는다면 현재가격 10억정도/전세 4억4천정도에서 

5년 내 고점(21년 12월): 매매11억/ 전세 5억-  수익률이 10%조금 되지 않는다.(이렇게 보는거 맞나??)

지금 가격으로 들어간다면 안전마진이 없다고 판단되었다.

4) 원금보존 : 

-입지독점성 있음(주변 빈땅 없음)

-전세가율 현재 51%정도여서 전세가가 너무 낮다.

(단, 용인플랫폼시티 때 전세입주량이 늘까? 생각해보긴 했으나 지금 당장이 아니기에 pass..)

5) 리스크 대비: 

역전세의 위험은 크게 없을것으로 느껴졌다.

나의 투자 결론 : 투자할 좋은 타이밍은 아닌곳이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이 아파트를 선정했던 이유는 수지는=분당을 대체할만한 좋은 학군, 그렇다면→학군 좋은 곳은 어디? →이현중

→그렇다면 정평초 1학년에 입학해도 갈까말까한 이현중을 갈수있는 정평초를 품을 이 아파트!

이렇게 생각하게 된것이었다.

학군을 더 보다보니 현재 수지쪽은 전반적으로 면학분위기와 학업성취도가 좋다는 판단이 들었고,

근처의 다른 아파트(성복역까지)를 보는것도 괜찮은 대안이다 판단되었다.

저-환-수-원-리를 예시로 강의를 볼땐 쏙쏙 들어오던 것들이 실제 내가 선택한 곳으로 대입시켜보니 쉽지 않았다.

하지만,

이번에 이렇게 해봤으니 다음번에도 분석하고싶은 아파트가 있다면 이렇게 해보면 되겠다 싶었다.

하나하나씩:)

궁금했던점은, 

-저환수원리 보고서를 저렇게 분석하는게 맞는지?

-랭크(s,a,b,c)는 내가 하는게 맞는지?

-면학분위기는 실제로도 좋은지?

-실제 수지구 주민들은 수지구청역 근방을 어떻게 생각하는지? 궁금해졌고

얼른 임장을 가보고 싶어서 기대가 되었다:)