(아파트 수익률 보고서) 수서 한아름 아파트

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 수서 한아름 아파트

✅위치(지도) : 서울 강남구 수서동

✅입지평가

1. 직장 : 강남구 종사자수 801,419명 / 사업체수 110,007개

2. 교통 : 강남 28분 / 여의도 41분 / 시청 53분

3.학군 : 수서중 80%(특목고 2명), 배명중 69%(특목고 1명)

4. 환경 : 도보권에 이마트(큰길만 건너면) / 지하철 1정거장(병원 셔틀도 운행) 거리에 삼성서울병원 / 도보권에 신세계 수서 짓는 중

5. 공급  : 2029년 까지 강남구 신규 입주 물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 (37평) : 매매 17억, 전세 7.35억

최고가 : 25년 2월 / 매매 20.4억, 전세 7.4억(갱신)

5년내 최저가 : 20년 3월 / 매매 14억, 전세 6.9억

저점매수시 수익률 : 42%, 3억

고점매수시 수익률 : 0, -3.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : GTX, 신세계 백화점을 짓고 있는게 이미 가격에 반영된 득 하다. 현재 호가가 20억이므로 전고점도 거의 회복했다. 저평가되었다고는 보기 힘들것 같다.

2) 환금성 : 강남구에 입주 물량이 없고, 수서역 도보권에 신축은 커녕 준신축 아파트가 없으며, 계단식 구조에 단지 정비가 잘되어 있서 입지 독점성면에서는 매우 좋다. 

3) 수익률 : 당분간은 재건축 되기 어려울 것 같아 재개발 호재를 기대하기는 어려웃듯 /  현재 매매-전세가격이 10억인데, 연 20%의 수식이 되려면 5년 후에 집값이 40억 되어야한다… 그건 어렵지 않을까…

4) 원금보존 : 전세가율이 43%이고 전고점을 거의 회복했지만, 입주독점성이 압도적이다. 원금보존은 되기는 할것 같다.

5) 리스크 대비: 전세가가 가파르게 오르지 않음 / 입지 독점성이 최고 / 강남, 잠실, 판교, 동탄 등등 교통에서 뛰어남

     → 역전세, 집값폭락 등 리스크가 있어보이지는 않음

나의 투자 결론 : 교통, 환경, 입지독점성이 최고 / 하지만 전세가율, 전고점 회복 등을 볼 때 싸다고 보기는 어려울 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 살고 있는 동네의 가장 좋아보이는 아파트를 분석해보았다. 나의 투자금과 맞지 않은 곳이지만, 내가 살고 있는 동네부터 재대로 알자는 취지로 해보았다. 장점이 정말 많은 아파트이고 구축이지만 정비가 잘되어 나도 정말 살고 싶은 곳이다. 하지만, 장점들이 이미 가격에 반영된듯 하고, 전고점을 회복했다는 점에서 저평가 되어 있지는 않은 것 같다. 다음에는 내가 잘 모르는 동네의 아파트를 분석해보고 싶다.