문래동 문래자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1조 오플]

✅아파트명

 - 문래자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 영등포구 종사자수(435,017), 사업체수(74,562)

2. 교통

• 강남역까지 38분 소요

  여의도역까지 18분 소요

  시청역까지 30분 소요

  

   

3.학군

• 양화중 84%, 문래중 82%

  

   

4. 환경

• 주변에 백화점, 대학병원, 대형마트, 문래근린공원, 영등포구의 메인인 타임스퀘어가 근처에 있어 주변 환경은 나쁘지 않은 느낌

   

5. 공급

• 25년 5월 양평동동문디이스트(79세대, 24평형)
• 26년 3월 영등포자이디그니티(707세대, 34평형)

• 28년 3월 e편한세상당산리버파크(550세대, 33평형)

  →26년과 28년도에 주변 공급물량이 꽤 있기 때문에 전세가 영향이 살짝 있을 수 있다고 판단됨

  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

 - 현장 사진은 찍지 못했습니다 ㅠㅠ

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 다른 앞마당이 없어 저평가여부를 정확히 판단 할 수 없지만, 전고점 대비 매매가가 20%도 채 빠지지 않았기 때문에 저평가 되어있지는 않다고 생각됨.(X)

2) 환금성 : 주변 학군, 교통, 환경은 매우 좋으나 입지독점성을 가지는지가 관건이라 환금성의 경우 (중)

3) 수익률 : 전고점을 회복한다고 했을 시 16,000(수익금) / 68,000 = 23.5%로 예상, 투자기간 고려시 연 수익률은 10%도 안될 것으로 예상(X)

4) 원금보존 : 전세가율의 경우 현재 54%로 다소 낮아 서울 70%보다는 매우 낮음, 현재기준으로 전세가율은 더 오르기는 쉽지 않아보임, 입주물량의 경우 향 후 4년 이내로 1000세대 이상이 안되기에 공급물량은 적정, 전고점대비 20%도 채 빠지지 않아 아직 무릎아래의 가격은 아닌것으로 보임. 저점 투자시 원금보존 될 확률이 높아보임(X)

5) 리스크 대비: 현재는 비용대비 편익이 낮음. 원금손실 우려가 있음.

나의 투자 결론 : 현재 문래자이의 경우 저평가 되어있지 않으며, 환금성은 중 수익률은 낮고 원금보존이 불확실하여 매달 매매가를 확인하여 지켜보고, 다른 지역과 비교분석이 필요하다고 생각됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음이라 낯설고 “이렇게 작성하는게 맞나?”라는 생각이 계속 들었지만, ‘저환수원리’를 적용한 잃지않는 투자를 하는 데 꼭 필요한 작업이라고 생각이 되었습니다.

좀 더 공부가 필요하며, 왜 앞마당을 많이 만들어야 하는지도 명확하게 이해할 수 있었습니다.