화성시 오산동 동탄역롯데캐슬

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

화성시 오산동 동탄역롯데캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

화성시 사업체 수  109,971개 / 종사자수 : 564,646명

2. 교통

  강남 51 / 여의도 65분 / 시청 69분

3.학군

청계중(7위) > 이산중(15위) >  치동중(45위)

4. 환경

롯데백화점 동탄점, 트레이더스 홀세일클럽 동탄점, 대학병원x

5. 공급

  동탄역대방엘리움더시그니처(C18BL) 2027년6월 / 464세대
(출처 : 아실)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 동탄역롯데캐슬 34평 현재 매매 14.7억, 전세 6.24억(투자금 8.46억)

5년 내 고점 매입시: 2024년 8월 매매 16.6억 전세 5.8억

5년 내 저점 매입시: 2021년 3월 매매 7.31억 전세 6.05억

고점 매수 시 수익률 : -18%

고점 매수 시 순수익 : -1.9억

저점 매수 시 수익률 : 587%

저점 매수시 순수익 : 7.39

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동탄역시범더샵센트럴시티아파트(2015.9, 34평 13억)단지보다 연식도 좋고, 강남까지 거리도 더 가까운데 현재 가격(14.7억)1.7억 차이난다. 적게 차이난다고는 볼 수 없으나, 동탄역롯데캐슬이 대장단지이고 길 안건너고 GTX,SRT를 탈 수 있는 점, 세대수도 더 많고, 연식이 훨씬 좋기 때문에 나라면 1.7억 보태서 동탄역롯데캐슬 매수 할 것 같다.
 

2) 환금성 :  13층, 940세대로 환금성을 충족한다. 
(기준: 1~3층,탑층 제외, 300세대 이상)
 

3) 수익률 :수익률100%를 달성하기 위해서는 10년동안 8.46억이 올라야 하는데 수익률 100%달성까지는 가능해보인다.(10년뒤 23억 정도는 가능해보인다)

바로 옆 동탄역시범더샵센트럴시티아파트(2015.9, 현재 34평 13억)  인데, 10년전 5억정도에서 현재 2.6배 정도 상승했다. 따라서 100%는 충분히 가능해보인다.

4) 원금보존 : 다만 전세가율 42.44%로 원금보존이 힘들다.
 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량이 464세대 이므로 리스크가 크지는 않아보인다.

나의 투자 결론 : 동탄역롯데캐슬은 투자금 8.46억이 필요하다. 하지만 이정도 금액으로는 서울 상급지도 충분히 가능하므로, 돈이 있다고해도 굳이 원금보존이 힘든 이 아파트를 투자하지는 않을 것 같다.

매매가가 하락하여 10.4억이된다면 전세가율 60%인데도 투자금 4억이 필요하다. 이역시 서울 중상급지 투자도 가능하므로 전세가가 많이 오르지 않은 이상 투자로써 적합해 보이지 않는다.

다만 입지적 요소가 괜찮아서 직장이 동탄이라면 충분히 실거주할 가치가 있어보인다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 거주지역 근처 대장아파트를 골라서 작성해봤다. 평소에 너무 비싸서 거들떠도(?) 보지 않았는데 앞으로도 안봐도 될 것 같다는 결론을 내렸다. 이 정도 투자금이면 경기도 상급지나 서울 상급지 투자가 가능한 시점이기 때문이다.

그리고 화성시의 종사자수와 사업체수가 전국에서 강남구 다음으로 많다는 사실을 알게 되었다. 직장면에서는 충분히 좋다고 느꼈지만, 서울 주요 도심지와의 교통이 다소 아쉽다고 느꼈다.

종합적으로 보자면 실거주 내집마련은 괜찮지만 투자자로서는 적합하지 않은 곳이라 판단하였다.