[열반스쿨 기초반 85기 96조 재프조 연두해요] 가락상아아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

가락상아아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명

(성남시 종사자수 534,792)

2. 교통

강남역 38분 (지하철 + 버스 환승1회) 

여의도역 1시간 (환승 X)

시청 47분 (지하철 환승1회)

판교역 42분 (지하철 환승 2회)

3.학군

4. 환경

병원: 병원다수, 아산병원 o

대형마트: 개롱역 홈플러스/롯데마트, 이마트, 잠실롯데마트

백화점: 잠실롯데백화점, 장지역 현대아울렛/nc 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

네이버부동산 기준

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 위치
  • 강남/서초 30~40분 이내, 판교 1시간 이내 (대중교통 기준)
  • 5호선 개롱역 1분거리
  • 3호선 5호선 오금역 버스 2코스 (버스 多)
  • 오금공원/올림픽공원 근처
  • 송파도서관, 지역체육센터 도보 5분 거리
• 학군?
  • 방이 학원가 근처
  • 대치동 지하철 30분
• 송파 입지에 비교해 싸다고 판단됨 

2) 환금성 : 최근 매매가 되지 않고 있음 (환금성 떨어짐 or 조합 설립 이후 매매? 재개발?)

3) 수익률 : 고점 매수시 -14%, 저점 매수시 44%, 현재가 매수시 고점 수익률 13%, 현재가 매수시 저점 수익률 -27%

4) 원금보존 : 매매가에 비해 전세가 매우 낮고, 최고가에도 전세가 50% 미만으로 원금보존이 어려워 보인다

5) 리스크 대비: 재개발에 대한 지식이 없음 (투자에 대한 무지), 매매가 대비 전세가가 매우 낮음 (20%), 전세가 낮은 이유에 대한 분석 필요

나의 투자 결론 : 

실 거래가는 11억 이상인데, 왜 동일 시기에 88000에 매매되었는지? 

재개발 분담금 22000

내집마련 목적으로는 매매해도 좋을 듯 해 보임 ..

✅ 작성하면서 느낀점

투자에 대해 아는 것이 너무 없다는 걸 느꼈다.  지식이 너무 부족하다!

비교평가의 필요성을 느꼈다 (아는 지역 확보 필수)