행당동 신동아아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 부동산과 79하조 재테크로라]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

      행당동 신동아아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 *직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 성동구 종사자수 203,221명 (A)

2. 교통

  강남 29분 / 여의도 36분 / 시청 24분 (S)

3.학군

광희중 86% 무학중 81% (B, C)

4. 환경

롯데마트 행당역점, 이마트 왕십리점 / 한양대학교 병원 (B)

5. 공급

 청계리버뷰자이 2027년 2월 / 1,670세대

 청계SK뷰(주상복합) 2025년 7월 / 396세대

 => 성동구 적정수요 1,016세대 / 연평균 입주예정물량 689세대 (A)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (O), 2급지인 성동구 내 아파트와 비교했을 시, 매매가가 9억대로 저렴한 편이라고 판단됨

 전고점대비 -9% 수준인 것으로 보아 저렴하게 매수할 가격이라고 하기엔 다소 애매함

2) 환금성 : (O), 최근 매매거래가 활발한 편이고 500명 이상 세대수, 주요 직장군까지 평균 30분 소요된다는 점을 보     아 수요가 많은 편일 것으로 예상되어 환금성이 좋다고 판단됨, 30년 넘은 구축으로 향후 재개발이나 리모델링 호재 가능성도 있을 것으로 보여짐

3) 수익률 : (X), 현재 매매가 매수 기준, 전고점 대비 수익률은 24%

은퇴목표 연수익률인 20% 대비하면 부합한 수준이나, 이것이 1년치 수익률이어야 하며 최소 5년을 보유한다고 가정할 경우, 이미 전고점 대비 싸지 않은 매매가로 시작하므로 수익률을 높게 가져갈 확률이 낮다고 판단됨

목표달성을 위해 오래 보유하며 연평균 20% 수익률을 낼 수 있는 매물일지에 대해서는 확고한 판단이 서질 않음

4) 원금보존 : (보통), 현재 전세가율은 52%로 서울 평균 전세가 대비 낮은 편이라 투자금이 많이 드는 편

매매가 상승대비 전세가의 상승속도가 더딘 편, 30년 넘은 구축이 단점이 될 수 있으나, 입지(직장, 교통, 학군)가 우수한 편이며 2급지 성동구 위치해 있다는 점은 메리트 있음, 입지독점성을 가지며 입주물량도 적정수준임

5) 리스크 대비: (X), 현재 보유한 자산을 영끌해야 투자 가능한 수준이며 향후 역전세에 대응하기 어려운 수준임

특히, 2년 후 신축공급 약 1,700세대까지 있으므로 부동산 하락장 타이밍이 아니더라도 역전세는 불가피한 상황임이 예상됨

나의 투자 결론 : 

일단 나의 기준에서는 계획했던 투자자금 대비 다소 무리한 투자라고 판단된다. (종잣돈 4억5천 필요)

25평 동일한 평형의 주변 아파트와 비교했을 시, 10억 미만이라는 점으로 보아 매매가는 낮은 편으로 저평가 되어있다고 판단되지만 전세가율이 낮은 편이라 투자금이 많이 들기 때문에 실거주 보유분리하여 투자하기보다는 소득이 높고 여유자금이 있을 경우 갈아타기로 매매하는 것이 더 좋을 것 같다고 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 수익률 분석보고서를 써보니 보고서의 내용과 매물의 실제 현장이 일맥상통하는지 확인하기 위해 임장을 다녀오고 싶다. 임장까지 다녀온다면 과연 이 금액으로 투자할 가치가 있을지를 더 잘 파악할 수 있을 것 같다. 2강 복습해서 투자기준을 명확히 한 후 다음주 3강을 수강하고 얼른 조원분들과 임장을 다녀오고 싶다.