✅아파트명
초지역 메이저타운 푸르지오 메트로단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A
2. 교통 : C
3.학군 : C
4. 환경 : A
롯데백화점과 대형마트가 도보권은 아니지만, 차량으로 가깝게 이용할 수 있는 거리에 위치해 있다.
5. 공급 : S(안산 인구(618,000명) 0.25%(1,545명) 이내: 적정 수요 0.5배(773명) 이하
(3년 예정 공급 평균: 2,248명/3년=749명)
반월역두산위브더센트럴 2025.3 / 725세대
한화포레나안산고잔2차 2026.9 / 472세대
롯데캐슬시그니처중앙 2027.11 / 1,051세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
가치(입지 분석) 대비 가격(전고점 대비 -12%)이 싼 편이 아니다.
직장 : A
교통 : C
학군 : C
환경 : A
공급 : S
2) 환금성 : O
대단지, 10층, 신축 택지, 지하철 트리플 역세권을 도보로 이용 가능.
3) 수익률 : X
4.3억을 투자해서 수익률 200% 8.6억이 오른 17.2억이 될 수 있을까?에 대해서는 의문이다.
수익률 = 수익 / 투자금 / 투자기간
(저점 23.6월에 투자했다고 가정해서 수익률을 계산해 보면)
8.7% = 0.75억 / 4.3억% / 2년
4) 원금보존 : X
적정 전세가율이 아니다. 전세가율은 50%이다.
입지독점성 또는 입주물량이 적은가? 입주물량이 적어서 해당된다.
10년 뒤 4.3억의 전세가가 2배가 된다고 한다면, 현재 매매가 8.6억의 원금보존은 가능하다.
5) 리스크 대비: X
향후 3년간 공급 평균 물량이 749세대이므로 안산시 공급량 적정 수요의 0.5배(773명) 이하라서,
리스크가 크지는 않아 보인다. O
나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가? X (원금 보존(적정 전세가율)이 안된다.)
나의 연평균 투자 수익률은? 20%에 해당하는가? X
내가 사려는 부동산은 매도 가능한가? O (수요는 꾸준히 있다.)
최악의 상황에서 플랜B가 있는가?
나의 투자 결론 : 투자 대상 아님.
매매가 8.6억(10층)/ 전세가 4.3억(중층)/ 투자금 4.3억(전세가율 50%) 전고점 9.8억 대비 -12%이다.
전고점 대비 현재 싼 금액도 아니고, 4.3억의 투자금이면 서울의 아파트를 투자하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
"수익률 보고서" 과제를 작성하면서,
이번처럼 저환수원리에 대해 완벽히 이해하고, 꼼꼼하게 분석을 해본 적은 없었던 것 같다.
임보를 작성하기는 했지만, 나의 투자금으로는 안된다고 미리 선을 긋고,
강 건너 불구경하듯이 한 건 아닌지 반성이 된다.
앞으로의 임보에 저환수원리를 더욱더 꼼꼼히 분석해야겠다는 다짐을 했다.
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