✅아파트명 : 래미안안양메가트리아
✅위치(지도)
✅입지평가 (AAB+AB)
1. 직장 (A)
- 안양시 종사자수 272K명 (주요업체 : LS Electric, LS전선, 오뚜기, 노루페인트 등)
- 직주근접 거주지로 판단되며, 제조업 중심 산업에서 스마트밸리 등과 같은 첨단 산업단지로의 조성 다변화 됨
- 과천 지정타 형성에 따른 가성비 수혜 지역이나, 경기도 인근지역 (수원/화성/용인) 비교시 사업체수가 적은편이다.
2. 교통 (A)
- 강남 54분 / 여의도 64분 / 시청 65분 / 가디 36분 / 구디 50분 / 판교 48분 / 마곡 79분 / DMC 74분
- 4호선을 통한 강남접근성이 1시간 수준이며, 가까운 업무지구는 가디, 판교 등이 있다.
- 더군다나 '29년 계통예정인 월판선 호재에 따라 판교 접근성이 획기적으로 개선되어 관련수요 증가도 예상됨
3.학군 (B+)
- 단지후문 맞은편에 편도 2차선 횡단보도 건너는 위치에 초등학교가 있어 어린자녀 등하교 이점이 있으며,
중학교는 동안구 관악&은하수마을 거주 아이들과 함께 다니며 평촌 학군에 유입된다는 장점이 있다.
또한, 단지내 학원 셔틀버스 유입으로 평촌 학원가 이용도 가능하여 학령기 및 청소년 자녀 키우기 좋은 환경이다.
. 덕천초 학급당 25명, 전교 0.9K명 / 안양부흥중 학업성취도 86.6% / 특목고 진학률 4.7%
4. 환경 (A)
- 안양시 기준으로 롯백 (전국매출 23위 - 중상위)이 있으며, 마트와 종합병원 등의 필수 선호 시설들을 보유하고 있다.
. 백화점 (1개) : 롯백 / 마트 (2개) : 이마트, 킴스클럽 / 종합병원 (2개) : 안양샘병원, 메트로병원
- 단지 정문 맞은편에 160개 가량의 중간규모 신축상권 접근성이 좋음 (병원, 학원, 식당 등의 가족 편의상권 有)
5. 공급 (B)
- 대상지역 : 안양 + 의왕 + 군포시 기준
- 안양시와 전출입이 밀접한 관계를 갖고있는 지역도 함께 고려했을때 '25년까지는 공급 Risk가 존재하여
주전세 및 세안고 매물을 우선적으로 고려할 필요가 있으며, '26년도 이후로는 Risk가 해소될 것으로 예상된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안 메가트리아 24평 현재 매매 7.0억, 전세 4.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.8억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.7억 전세 3.7억
✅현장사진
- 4천세대가 넘는 대단지로 하나의 마을형태의 모습의 띄고 있으며, 동간 간격이 넓고
단지내 초등학생을 포함한 다양한 연령대의 유동인구가 많아서 거주환경이 우수한 것으로 느껴짐
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 상대적 저평가 관점에서 주변 유사가격 매물 (현대홈타운1차, 은하수신성) 비교시 강남접근성은
신성이 가장 가까우며 (10분내 차이), 배정 중학교 학성은 현대홈타운이 선호중 (범계중 93%)로 좋고
나머지 단지가 85% 이상이나 학군수요는 차이가 난다고 판단된다.
다만, 메가트리아 연식이 신성보다 -24년, 현대보다 -14년 차이가 나고 대단지의 이점이 있어서
범계중 진학을 위해 24년 연식 차이에도 동일한 가치를 지닌다고는 생각하지 않아서
메가트리아 > 신성 > 현대홈타운 단지선호도를 판단하고 이러한 의미에서 저평가 되었다고 생각한다. (안양시 內)
- 절대적 저평가 관점에서는 전고점 대비 -23% 수준으로 20% 이상의 마진이 있어 저평가 단지로 판단한다.
2) 환금성
- '16년식 준신축 4천세대 이상 대단지에 로얄층 (12층)이며, 꾸준히 거래가 되고 선호 입지요소를 갖추고 있음
3) 수익률
- 적정 전세가 4.3억 기준으로 투자금 2.5억이 예상되며, 안전마진 기준 80% 수익률이 확보되고,
10년 장기보유시 통상 가격 상승률(저가치 단지제외) 반영시 500% 수준의 수익률이 예상된다.
4) 원금보존
- 전세가율은 63% 수준으로 경기도 투자기준 70% 수준에 못 미치는 부분이 아쉽다. (6천만원 추가네고 필요)
5) 리스크 대비
- 해당 평형의 전세매물이 2개이며, 최근 전세 실거래도 활발하게 이뤄지고 있다.
- 다만, 안양시 공급이슈가 있어 주인거주인 해당물건 네고시 주전세를 제안하고, 신규 세입자를 맞춰야 할 경우
매매/전세 동시계약 등의 방법을 활용하여 의왕 인덕원 자이를 포함한 금년도 공급시기 Risk 대응이 필요하다.
나의 투자 결론
안양시 내에서는 저환수원리 관점에서 투자가치가 있는 매물이라고 생각하지만, 동일 투자금을 고려했을때 서울 4~5급지를 우선적으로 고려할 것이다. (2.5억이면 서울 4급지에 더 가치있는 매물이 있을 것으로 예상됨)
✅ 작성하면서 느낀점
제가 만약에 안양이나 인근지역 의왕/군포등에 거주했다면 메가트리아 단지는 거주지로서 매매할 의사가 있었을 거라는 생각이 들어서 전세수요는 충분히 받춰주는 단지라는 생각이 들었습니다. 다만, 투자 관점에서는 해당지역을 포함한 인근지역 2~3개만 보았을때 투자원칙에 부합하여 결정할 수 있으나, 시장상황에 따라 더 넓게 본다면 상위지역에 더 입지가 좋은 매물에 투자할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. (탄탄한 앞마당 개수가 매우 중요하다!!)
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