경기도 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 97조 금달빛]

**의왕시 - 긴형태의 지형 / 서쪽으로는 안양, 군포와 생활권을 같이하고 있으며 북동쪽으로는 청계산과 과천으로 동쪽으로는  광교산으로 둘러싸여 있다. 지하철은 4호선 인덕원과 1호선 의왕역이 있다. 

향후 인덕원에 추가되는 월판선과 인동선, GTX-C노선 호재가 있다.

(동 : 성남판교, 서 : 안양, 군포, 남 : 수원, 북 : 과천)

✅아파트명

인덕원푸르지오엘센트로 (2019.11. 입주/ 1,774세대)

✅위치(지도) 

경기도 의왕시 안양판교로 100

✅입지평가

1. 직장

인덕원푸르지오엘센트로는 북의왕으로서 시 자체 사업체나 종사자수는 적지만 안양과 생활권을 같이하고 과천의 지식정보타운과 거리가 가까워 안양과 과천의 종사자수도 함께 참고하였음

2. 교통

강남역 42분, 여의도 50분, 시청역 55분 → 주요 직장 요지에 1시간이내로 도착가능

3.학군 

백운중 82%, 백운고 88% → 학업성취도는 나쁘지 않은걸로 조사됨 (2024년 특목고 5명 진학/ 4%)

인근 평촌의 학원가를 이용할 수 있는 거리에 있다고 봄 (22번 버스 27분 , 자전거로 10분)

4. 환경

이마트 평촌점, 롯데마트 의왕점 - 2km 안, 차로 5분거리 위치

한림대학교성심병원(종합병원) - 2km 안, 차로 5분거리 위치

5. 공급

의왕시 적정 수요는 770세대 / 올해부터 공급이 적정 수요를 넘는 공급(입주)이 쏟아짐! (4년 8,886세대)

2025년 3,474세대 (대단지 인덕원자이SK뷰 2,633세대, 25년 5월 입주)

2026년 2,913세대 (대단지 인덕원퍼스비엘 2,190세대, 26년 6월 입주)

2027년 1,377세대 (신혼희망타운 입주)

2028년 1,122세대 (신혼희망타운 입주)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2025년 실거래(2025년 2월) : 13.4억(22층)

전고점(2021년 4월) 15.3억(3층)

전저점(2023년 2월) 10.15억(16층) →전고점 대비 33% 하락

→ 전저점 대비 30%이상 상승해서 실거래가 13.35억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

아직 전고점을 회복하지 않았기에 상승여력이 남아있다고 생각함 하지만 전세가율이 낮아 수요가 탄탄하지 않는걸로 판단해야 하는지 의문이고 전세가율이 낮아 (시기가 않좋을 때는) 가격의 낙폭이 클 것으로 판단됨

cf. 인근 평촌역 평촌더샵센트럴시티아파트(2016.6.입주/ 1,459세대 /전고점(21년9월 14.5억), 전저점(23년4월  10.8억, 24년12월 12.38억, 전세가 7억, 전세가율 56%) → 매매가격은 더 낮지만 전세가가 높은 평촌더샵센트럴시티가 더 저평가되어 있다고 봄

2) 환금성 : 고층, 1,774세대, 인덕원 교통 호재와 주변 재개발로 환경이 개선되고 있어 환금성은 충분하다고 봄 

3) 수익률 : 매매호가 12.8억(고층), 전세가 6.8억, 투자금 6억 (전세가율 52%)  

4) 원금보존 : 현재 매매호가(12.8억) 및 전세가(6.8억)으로 전세가율 52%로 원금보존이 안될 것 같다.  

(경기도나 강남 한시간 이내로 봐서도 적정 전세가율 60% 보다 낮음)

5) 리스크 대비: 25년부터 4년간 의왕시의 입주 물량 과다로 당분간 전세가 상승은 보합세나 하락으로 역전세 발생 가능성 있다고 봄 / 27~28년은 신혼희망타운 및 공공 입주 여파도 있을 듯 

나의 투자 결론 : 관망

✅ 작성하면서 느낀점 : 적정 전세가율이 유리벽돌 같은거라서 그 이하로는 떨어지기 힘들다고 하셨는데 적정 전세가율보다 전세가가 항상 높은 물건을 골라야 하는지 그래야 원금보존에 유리한지 알고싶고… 조사는 하는데 분석이 힘들었다.