성북구 돈암동 범양아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 52조 슈리100]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

성북구 돈암동 범양아파트

✅위치(지도)

• 길음역까지 도보5분인 역세권 아파트

   

✅입지평가

1. 직장

• 성북구 종사자수는 111,005명, 사업체수는 23,617개로 직장 B등급

•  대표적인 베드타운으로 보임

   

2. 교통

• 강남 58분/여의도 45분 / 시청 32분으로 강남 1시간 이내&종로30분 이내인 교통 A등급

   

3.학군

고명중 83.3% 개운중 88.7% 

성신여고 90.0% 계성고 80.8%

4. 환경

근처 500m 내 이마트, 현대백화점 有

근처 2km  고려대 안암병원 有

5. 공급

창경궁롯데캐슬시그니처 27.04/1,223세대 등 총 6,090세대

25, 27년 적정 수요보다 많은 공급량 있음, 26년 공급량 적음

→ 전세 놓을 시 25년 3월~5월/ 27년 3~4월은 피해서 놔야할 것 같음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 19.2% 하락하여 저평가됐다고 볼 수 있음, 좋은 학군(특히 개운중)으로 학부모들의 선호 또한 있을 것 같으며 근처 500m 내 대형 마트 및 백화점도 위치해있음, 

2) 환금성 : 세대수가 많지 않은게 단점인 것 같음, 그런 측면에서 매수시 무조건 저층(3층이하), 탑층은 피해야할 것 같음

3) 수익률 : 상승장 초반이였던 15년(2억5천) 대비 22년(7억4천) 약 3배 상승. 다음 상승장에서는 20년 최저 매매가인 5억7천만원의 2배 상승(11억4천만원)은 기대 가능. 보수적으로 1.8배 상승인 10억3천만원의 경우 매매차익 4억3천만원으로 투자금(2억1800만원) 이상 수익 기대. 해당 경우 수익률은 198%/10년 = 연수익률 19.8% 기대 가능

4) 원금보존 : 전세가율 63%로 서울 적정 전세가율 70%에 못미침. 하지만 25년도 성북구 지역 입주물량 많아 조금 더 시장 관망하면서 3~5월 입주 끝난 후 매매가 협상 타진 가능. 협상 성공한다면 전세가율 65%~70% 수준으로 맞출 수도 있어보임

5) 리스크 대비: 성북구 내 25년, 27년 입주물량 많으므로 해당 입주 시기 피해서(26년도 적절) 전세 세팅해놔야함

나의 투자 결론 : 저평가, 수익률, 원금보존, 리스크 관점에서는 해당 물건 투자 매력적이어보임. 하지만 비교적 적은 세대수, 지어진지 30년이 다 되간다는 점에서 같은 예산 내 다른 투자처들과 함께 비교 평가해봐야할 것 같음. 성북구와 같은 서울 4급지인 서대문, 동대문, 강서구를 중심으로 추가 탐색 예정.

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 온라인으로 접근할 수 있는 정보가 많은 것 같음. 본격적인 임장에 앞서 정보들을 취합함으로써 임장 물건 우선 순위를 정할 수 있는 장점이 있음. 따라서 해당 보고서 작성을 통해 보다 효율적인 임장이 가능할 것으로 보임. 더불어 현재 내 예산 내에서 접근 가능한 물건이 어느 정도 수준인지 알 수 있었고, 이를 기반으로 추가적으로 탐색해야할 부분과 미래 계획을 세울 수 있음