세종 새뜸마을10단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 73조 델파이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

세종 새뜸마을10단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 세종시 종사자수 : 152,974명
• 세종시 아파트수(호) : 133,971 (종사자 수 보다 작음)
• 세종시 주민등록세대수 : 158,757 (아파트수 (호) 보다 많음)

      세대수 대비 아파트수(호) : 84.38%

      종사자수 대비 아파트수(호) : 87.58%

2. 교통

• BRT정류장 거리

  

  도보 838m (13분 소요) 이동성 좋음

   

• 중심상가 지역과 거리

      도보 780M (8분 소요)

• 초중,고등학교 위치

      초,중,고 도보권 이용 가능

• 정부청사와 거리

      차량으로 7분 소요

• 국세청/행정안전부 거리

      도보 4분 거리

• 오송역 (서울접근성)

      차량 23분 (서울접근성)

3.학군

    새뜸중학교 - 아쓰에 정보 없음

    아파트 주변이 세종시내 학원가가 가장 많음

4. 환경

• 마트 - 홈플러스, 이마트 코스트코 있음 (세종 전 지역 비슷함)

• 병원 - 세종충남대학교병원, 인근  BRT 정류장 주변 병원 많음

   

5. 공급

• 세종지역 3년 간 입주물량 없음 (2025년01월 1개 분양단지 입주 중)

  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 35평 현재 매매 8.2억, 전세 3.2억

5년 내 고점 매입시 : 2021년09월 매매 12억, 전세 4.27억

5년 내 저점 매입시 : 2023년01월 매매 07억, 전세 2.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 하락률 큼

2) 환금성 : 인기지역이어서 매매는 잘 될 것으로 예상됨

3) 수익률 : 저점 매수 시 27% (현재 무릎 정도로 예상)

4) 원금보존 : 세종은 전체적으로 전세가율이 낮음. 최근 3년 간 분양이 없었고, 위치적으로 좋은 곳으로 수익률 상승이 예상됨.

5) 리스크 대비: 매매가가 전세가까지 빠질 수 있다는 관점에서는 위험

나의 투자 결론 : 

리스크 기준으로는 위험해 보이나, 세종시 지역은 타 지방보다 전세가율이 낮았음. 고점 대비 하락률이 높은 편이고 최근 매매가가 상승하고 있는 점으로 보아 투자 가능한 곳으로 보임. (단 전세가율이 낮아 타 지방도시에 비해 투자비용이 많이 듬)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

최근 직원이 알아보고 있는 아파트를 대상으로 아파트 수익률 분석을 해보았습니다. 거주 지역이다 보니 위치, 입지평가, 교통, 학군 등은 파악이 쉬운 편이었으나 매매가와 시세 추이를 보고 저평가된 곳인지, 현재 어느 위치에 있는지, 어떤 리스크가 있을지, 원금보전이 가능한 곳인지에 대한 판단이 쉽지 않았습니다.