백석동 백석더샾 아파트 수익률 분석 보고서[열반기초 85기 140조_우리집 가장]

✅아파트명: 백석더샾

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 충남 천안시  기업체수: 74,581곳 / 종사자수: 321,670명 /S등

2. 교통: 천안 서북구 중에 불당동, 두정동, 쌍용동, 성성동 등 주요 지역과 중간에 위치해 천안에 거주하는 사람들이 선호하는 편임

• 버스정류장: 아파트 단지 바로앞, 큰길(걸어서 7분거리)
• 직장인 많은 곳: 제3 일반산업단지까지 10~20분 소요
• 불당동과의 거리: 5~10분(자차기준), 병원과 학원가가 몰려있고 차량이 백석동까지 지원되어 불당동 차선택으로 괜찮은 동네임
• 두정역까지 : 버스(23분), 자차(10분) 소요
• 천안역까지 : 30~40분/ 천안아산KTX역: 30분
• 천안터미널: 30분 

3.학군: 인근에 초등학교 2, 중학교 2군데가 있어서 어린자녀를 키우는 부모들이 많이 거주하는 곳임

  - 환서초, 환서중(학업성취도 4위, 78.4%)

4. 환경: 백석동은 구도심(두정동), 신도시(불당동) 사이에 위치해 있어 병원과 학원 접근성이 좋다.

    - 근처 병원: 대전대학교 천안한방병원, 백석메디칼의원

5. 공급: 향후 약 5년간 7,800세대 정도 공급 예정이고 연평균 2,000세대 이므로 공급은 적정할것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진: 예전에 집을 구할때 가봤던 곳이라 현장은 생략

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가도 고평가도 아닌 것 같음

2) 환금성 :  꾸준히 거래량이 있음(세대수 대비 9%정도), 전세 물건이 많지 않은것으로 보아 투자입지 보다는 실거래 위주의 거래가 많은 것으로 보임

3) 수익률 :  현재 매수시 1억정도 상승여력이 있고 전세가도 8천가까이 오를 가능성이 있으므로 

    1억을 투자해서 1억원의 전세가가 상승하면 원금보존하는 효과가 있을것이나 큰 수익률을 기대하긴 어려움

4) 원금보존 : 수요가 어느정도 있고 전세가도 75%정도로 적정전세가율로 보임

5) 리스크 대비: 입지독점성은 크지 않음

나의 투자 결론 : 실거주는 나쁘지 않으나 전세상승이 크지 않아 크게 수익날 물건으로 보이지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 예전에 실거주 목적으로 가봤던 기억이 있는데 실거주와 

투자의 기준이 다르므로 전세가 상승여력이 있는 물건을 더 찾아봐야겠다.