고덕동 그라시움 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 169조 (투잡고민)]

✅아파트명 : 고덕 그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 강동구 B등급 : 종사자수 157,465명, 사업체수 41,660개 (향후 단지 북측 차량 6분거리에 고덕강일지구 고덕비즈밸리 내 이케아 등 입점할 예정임)

2. 교통 : 3대업무지구 1시간이내

3.학군

 고덕중 : 학업성취도 69% (특목고 진학률 3%)

 한영중 : 학업성취도 87% (특목고 진학률 6.8%)

 명일중 : 학업성취도 90% (특목고 진학률 3.1%)

 배재중 : 학업성취도 76% (특목고 진학률 1.9%)

 * 한영중이나 명일중 배치되면 좋겠지만 아무래도 거리상 고덕중 배치될 거 같음…

 * 서울의 전통적인 베드타운으로 학구열이 낮지는 않지만 90~00년대 생성됐던 고덕역 인근 학원가는 이미 쇠퇴함

4. 환경

 도보 10분 이내, 고덕역 인근에 이마트 및 강동경희대병원  (상기 지도에 보임)

(이마트는 현재 위치에서 폐점하고 고덕강일지구 내 이케아 건물에 25년 4월 입점예정, 차량 6분 거리)

 공원이 많고 상일동역 인근에서 장보기 나쁘지 않고, 전반적으로 조용한 동네임

5. 공급 : 최근 3년이내 1,740세대 예정 (강동구 약 490,000명 * 0.5% = 2,450명 / 공급이 영향미칠 정도는 아님)

 성내동 그란츠리버파크 25.04월 407세대

 천호동 더샵강동센트럴시티 25.12월 670세대

 천호동 e편한세상강동프레스티지원 26.01월 535세대

 둔촌동 올림픽파크서한포레스트 27.12월 128세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점 돌파하고 있는 중이고, 천호역 인근 신축단지 강동밀레니얼중흥s클래스 24평형(매매 127,000 / 전세 54,000) 대비 가격이 비싸 열등하고, 과천 유사평형(매매 16억, 전세 9억)과 비교했을 때 투자금 많아보임. 따라서 저평가로 보이지는 않음.

2) 환금성 : 상일동역 바로 앞, 초중고, 공원 및 병원도 있고 고덕강일지구(비즈밸리) 내 일자리도 유입될 예정으로 환금성 있다고 생각함.

3) 수익률 : 22년 저점에서 비교하면 수익률 나쁘지 않지만 신의영역이고, 현시점에 투자금 8억 투입은 투기같음.

4) 원금보전 : 현재 전세가율도 높지않고 매매가 하락시 원금보전 할 수 있을지 의문임. 하지만 5년이상 장기적으로 보면 고덕강일지구(비즈밸리) 내 이케아 등이 올해부터 입점하고 향후 9호선(공사속도 빠름)도 연결될 예정으로 전세가율이 높아지고 매매가도 상승할 가능성 있다고 보임.

5) 리스크 대비: 주변 유사단지의 전세가와 유사하고 전세가율 높지않아 역전세 가능성은 낮아보임. 

나의 투자 결론 : 우선 종자돈 8억이 없기도 하지만 현시점에서는 전고점 돌파, 낮은 전세가율 등으로 쉽게 투자할 수 없는 물건임(직장, 교통, 학군, 환경 모두 8억 투자하기는 아까움)

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직은 저평가를 비교해볼만한 단지가 쉽게 떠오르지 않아 시간이 많이 걸리고, 비교단지가 적정한지도 잘 모르는 수준임. 하지만 계속 비교분석하면서 보고서를 작성하다보면 본인의 실력으로 돌아올 거 같음.