✅아파트명: 동소문동송산아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
서울 주요 지역 모두 30-50분 이내로 이동 가능한 편리한 교통
- 강남역 46분
- 시청역 31분
- 여의도역 41분
3.학군
- 중학교 : 가까운 동구여자중학교와 삼선중학교가 성북구 내에서는 학업성취도 높은 편(하기 표 참고). 특목고 진학은 각각 10위, 9위로 높지 않음
| 순위 | 학교 | 평균 | 국어 | 영어 | 수학 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 동구여자중학교 | 88.9% | 97.1% | 87.3% | 82.2% |
| 7 | 삼선중학교 | 82.6% | 87.0% | 81.9% | 78.8% |
- 고등학교: 가까이에 홍익사범대부속고와 경신고가 있음. 평균의 고등학교이며, 학업성취율이 99%인 서울 국제고도 권역 내에 있음
4. 환경
- 근처 대형마트는 없으나 동네 병원은 많음(아래 사진 병원표시)
- 버스로 10분 이내에 서울대병원 위치
5. 공급
2027년 4월 에 한성대입구역 주변 창경궁롯데캐슬시그니처 공급예정. 공급물량 1,223세대로 리스크있을 것으로 보임. 2026년 9월에는 조금 거리가 있는 보문역 근처에 약 200세대가량 보문 센트럴아이파크 공급예정.
| 서울 성북구 | 창경궁롯데캐슬시그니처 | 2027년 4월 | 1,223세대 |
| 서울 성북구 보문동 | 보문센트럴아이파크 | 2026년 9월 | 199세대 |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 07월 | 2023년 03월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 700,000,000 | 490,000,000 | 550,000,000 |
| 전세가 | 420,000,000 | 160,000,000 | 340,000,000 |
| 투자금 (전세가율) | 280000000 (60%) | 330000000 (33%) | 210000000 (62%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -54% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -150,000,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 18% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 60,000,000 | ||
✅현장사진
가는 길목이 조금 오르막길임
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점대비 약 20% 떨어진 곳으로 매매가는 저평가 되었다고 봄
2) 환금성 : 서울내 위치하고, 서울 주요 거리 40분이내로 도착가능하기에 환금성은 충분함
3) 수익률 : 저점에서 매수했을 경우 수익률 18%로 높은 수익률은 아님.
4) 원금보존 : 고점 대비 훅 떨어진 경향이 있으나, 전체적으로 보았을때는 우상향 그래프를 그리기 때문에 투자기간을 오래 잡고간다면 원금보존은 가능할 듯함
5) 리스크 대비: 최근 주변에 창경궁롯데캐슬 등 공급물량이 늘어나 가격 하락할 가능성 있을 듯함
나의 투자 결론 : 수익률이 높지 않고, 공급물량으로 인한 리스크가 있으니 다른 더 좋은 곳을 알아보자
✅ 작성하면서 느낀점 :
생각보다 하나의 단지를보는데 고려해야할사항이 참많다는 것을깨달았습니다. 각각의항목을 디테일하게정리하지 않았음에도한번 작성하는데꽤나 시간이소요되네요. 그래도한번 보고서를작성해봄으로써 어떤기준을 가지고투자할 아파트를알아보고, 무엇을분석해야하는지 직접경험할 수있었습니다. 차차발전하는 수익률분석 보고서를만들 수있기를!
