성북구 동소문동송산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 홍차]

✅아파트명: 동소문동송산아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

서울 주요 지역 모두 30-50분 이내로 이동 가능한 편리한 교통

• 강남역 46분

• 시청역 31분

• 여의도역 41분

3.학군

• 중학교 : 가까운 동구여자중학교와 삼선중학교가 성북구 내에서는 학업성취도 높은 편(하기 표 참고). 특목고 진학은 각각 10위, 9위로 높지 않음

• 고등학교: 가까이에 홍익사범대부속고와 경신고가 있음. 평균의 고등학교이며, 학업성취율이 99%인 서울 국제고도 권역 내에 있음

4. 환경

• 근처 대형마트는 없으나 동네 병원은 많음(아래 사진 병원표시)
• 버스로 10분 이내에 서울대병원 위치

5. 공급

2027년 4월 에 한성대입구역 주변 창경궁롯데캐슬시그니처 공급예정. 공급물량 1,223세대로 리스크있을 것으로 보임. 2026년  9월에는 조금 거리가 있는 보문역 근처에 약 200세대가량 보문 센트럴아이파크 공급예정.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

가는 길목이 조금 오르막길임

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 약 20% 떨어진 곳으로 매매가는 저평가 되었다고 봄

2) 환금성 : 서울내 위치하고, 서울 주요 거리 40분이내로 도착가능하기에 환금성은 충분함

3) 수익률 : 저점에서 매수했을 경우 수익률 18%로 높은 수익률은 아님. 

4) 원금보존 : 고점 대비 훅 떨어진 경향이 있으나, 전체적으로 보았을때는 우상향 그래프를 그리기 때문에 투자기간을 오래 잡고간다면 원금보존은 가능할 듯함

5) 리스크 대비: 최근 주변에 창경궁롯데캐슬 등 공급물량이 늘어나 가격 하락할 가능성 있을 듯함

나의 투자 결론 : 수익률이 높지 않고, 공급물량으로 인한 리스크가 있으니 다른 더 좋은 곳을 알아보자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

생각보다 하나의 단지를보는데 고려해야할사항이 참많다는 것을깨달았습니다. 각각의항목을 디테일하게정리하지 않았음에도한번 작성하는데꽤나 시간이소요되네요. 그래도한번 보고서를작성해봄으로써 어떤기준을 가지고투자할 아파트를알아보고, 무엇을분석해야하는지 직접경험할 수있었습니다. 차차발전하는 수익률분석 보고서를만들 수있기를!