*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
하왕십리동 한진해모로
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성동구 종사자수 203,221명
2. 교통
강남 37분 / 여의도 33분 / 시청 18분
 |  |  |
3.학군
무학중 80.6%
동마중 76.9%
4. 환경
종합병원: 서울특별시 동부병원, 국립중앙의료원, 한양대학교 병원
대형마트: 이마트
백화점: 없음
5. 공급
청계SK뷰(주상복합) 2025.07. / 396세대
청계리버뷰자이 2027.02. / 1,670 세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X(전고점 도달, 전세가율 57%)
2) 환금성 : △ (강남접근성 좋고 주거용 아파트라 환금성 좋아보이나, 1년 내 매매 4건 밖에 없음.)
3) 수익률 : 연간 11.7%
(한진해모로는 저점 대비 2배 뛰는 아파트니 1,580M까지 기대 → 수익 530M → 수익률 117% → 연환산수익률(단순) 11.7%)
4) 원금보존 : △
- 최악의 손실: 450M (10년 후 전세가 2배 되면 현재 매매가보다 높아짐. 그렇다면 지금 당장 전세가까지 빠지는 것이 최악의 시나리오)
- 전세가율: 57%
5) 리스크 대비:
| 시세차익 부동산의 risk | risk hedge | check |
|---|---|---|
| 역전세 | 갭 작은 것 안 됨(2년 후 부메랑으로 돌아올 수 있음) | 갭 작지 않음 |
| 대량 공급 | 3년 내 입주물량 파악, 입지독점성 유무 파악 | 3년 내 입주 약 2천세대 |
| 급격한 전세상승 (→하락으로 이어짐) | 전세금 5%만 인상. 전세보증금의 5~10%는 risk 대비용으로 보유. | - |
| 수익 시기 | 수익시기는 모른다(운이다). 수익 시기까지 버티기 위해 고정적인 수입(급여) 필요. | - |
나의 투자 결론 : 현재 가격에서는 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 괜찮게 보던 아파트였는데, ‘저환수원리’를 적용해서 따져보니 사지 말아야겠다는 생각이 들었다. 매매 할지 말지에 대한 확실한 기준을 주는 것 같아 마음이 조금 든든하다.
댓글
아느님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
