하황십리동 한신무학 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 113조 피카소]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

하황십리동 한신무학 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 113조 피카소]

✅아파트명

성동구 하왕십리동 한신무학

✅위치(지도)

상왕십리역2호선

✅입지평가

강남 접근성 환승없이 35분

1. 직장

성동구 종사자수 203221 / 사업체수 41665

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  강남 접근성 환승없이 35분(도보6분+지하철이동 29분)

  강남 35분/ 여의도 32분 / 광화문 20분 

3.학군

  서울무학초등학교/학급당 학생수 16/교사당 학생수 9.8

  주변에 학교가 없고 길 건너편에 고등학교/초등학교 밖에 없음;;

  행당동 행당중학교 학업성취도 68.7%

4. 환경

  상왕십리역을 기준으로 전방에 위치하고 오른편에는 한진해모로 아파트 

그러나 이 두 아파트 단지에서 상왕십리역까지는 주로 연립빌라/다가구로 균질성은 좋지 못하고

집 바로앞에 걸어갈만한 큰 마트가 없는 것이 단점.

버스15분, 지하철10분내 왕십리역 이마트 대형마트 있음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 왕십리역과는 다소 거리가 있고 약간 언덕 위에 입지하고 있으나, 위치적으로 강남/여의도/광화문 지하철이동이 편의함. 다만 큰 마트가 주변에 없음.

2) 환금성 : 위치적으로 왕십리역과도 한정거정차이라 충분히 환금성은 있어보임.

3) 수익률 :  아직 계산하지 못함 --

4) 원금보존 :   아직 어떤계산방식인지 모름 --

5) 리스크 대비:   현재 전세가율 58% 역전세를 맞게된다면 약 5천만원정도 보유금이 있어야함.

현재 매매가 8.5/전세가 5억으로 봤을때 이고 

역전세시 매매 8.5/전세 4.5억으로 보고있음.(최하 4.5억 이하로는 안떨어진다고 함)

나의 투자 결론 :  아직 앞마당이 많지 않아 비교분석이 어렵고

종잣돈으로 투자하기에 사실 좀 너무 타이트한 가격임.

아직 정확히 수익률/원금보존/리스크대비 라는 항목에 대하여 명확히 인지한 상태가 

아니라서 지금 당장 투자하기에는 무리수임.

역전세까지 감안시 지금 현재 종잣돈에서

각종 세금감안시 약 3-5천정도 모자람

이 금액을 부사와 깍을 수 있을지는 미지수임;;

그러나 2달사이 집주인이 3천만원을 인상해버림;; 

실제로 예상금액보다 3천만원이 더 올라있는 상태임. 

못깍았을시, 실지 추가비용이 6천만원임 ㅠㅠ 

✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 많지 않으니 비교분석이 어렵다

내가 볼 수 있는 한계점이 많다.

아직도 투자자로서의 준비가 멀었다.