✅아파트명: 정자동 상록우성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: 성남시 분당구 종사자수 345,459명 (등급 S)
2. 교통: 강남 31분 / 여의도 46분 / 시청 1시간
3.학군: 정자중 92%, 분당중 94%
4. 환경: 이마트 분당점, 분당서울대학교병원, 분당롯데백화점
5. 공급: 성남시 전체 입주물량 5,258세대 (2025년: 1,771세대 / 2027년: 3,487세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세: 상록우성 26평 현재 매매 14.8억, 전세 6.7억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 15.4억 전세 7.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 10.6억 전세 5.6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- (질문) 매매 가격이 적정한가?
- (방법) 비교평가 [* 평가요소: 직장, 교통, 학군, 환경, 지역브랜드, 호재/악재]
- (평가) 직장: S(판교 중심의 우수한 일자리) / 교통: S(강남 30분) / 학군: S(90% 이상 중학교 2개, 정자역 주변 학원가) / 환경: S(10분 이내 거리 이마트, 롯데백화점, 서울대학교) / 지역브랜드: 천당 아래 분당
- (결론) 전고점을 회복하고 있음. 저평가 구간이 아니라고 생각하지만 우수한 입지독점성을 고려할 때 장기적으로 상승할 수밖에 없는 입지라고 판단함.
2) 환금성 :
- (질문) 수요가 많은 형태의 아파트인가?
- (방법) 연식, 세대수, 평형, 방구조, 층수
- (평가) 1995년식(30년), 1700여 세대, 26평형, 방3화1, 저층&탑층 제외
- (결론) 구축이지만 세대수/평수/구조 면에서 수요가 많은 대표적인 국민아파트 형태로 환금성 좋다고 판단함.
3) 수익률 :
- (질문) 투자금 대비 수익은 얼마인가?
- (방법) 수익률 계산 [* 수익률 = 수익금(매수-매도) / 투자금(매매가-전세가)]
- (평가)
- (결론) 전고점 대비 상승여력이 남아 있음. 다만 투자금이 많이 필요함. 똘똘한 한채 전략이 아니라면 지금은 투자시기가 아니라고 판단함.
4) 원금보존 :
- (질문) 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가?
- (방법) 적정 전세가율(방어선) 확인, 입지독점성-수요-공급(전세가 상승요인) 확인
(평가) 적정 전세가율은 시장상황에 따라 달라진다. (최근, 서울 60% / 수도권 70% / 지방 80%)
분당의 입지독점성 매우 우수, 주변 일자리&교통 등 수요 풍성, 근접 주요도시 공급물량 거의 없음
- (결론) 적정 전세가율 대비 전세가율이 낮고 전고점 대비 8% 이하로 하락장이 오면 전세가는 버티겠지만 매매가는 떨어질 수 있다고 판단함.
5) 리스크 대비:
- (질문) 3년내 입주물량은 어느정도 인가? 리스트를 대응할 수 있는가?
- (방법) 3년 내 입주물량 확인 및 전세보증금 전체 5~10% 현금 보유(역전세 대비), 플랜B(잔금-대출) 준비
- (평가) 3년 이내 근접 주요도시 공급물량 거의 없음
- (결론) 아무리 좋은 투자 물건이라도 리스크를 대비할 수 있는 여건이 준비되지 않으면 조급하게 들어가면 안된다는 것을 확인함.
나의 투자 결론 : 분당의 입지적 가치를 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 제가 지금 당장 투자할 수 있는 곳은 아니지만 시장의 변화를 눈여겨 보면서 장기적인 관점에서 투자의 기회를 기다리겠습니다. 그리고 비교평가가 왜 중요한지, 앞마당을 늘려야 하는 이유가 무엇인지 이해하게 되었습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 : ‘저환수원리’가 중요하다는 것을 배웠지만 막상 어떻게 적용해야 할지 고민이었습니다. 이번 과제를 통해 어설프게나마 아파트의 수익률을 직접 평가해보면서 부동산 투자의 기준을 이해할 수 있었습니다. 너바나 레시피와 월부 투자원칙을 지키면서 더 날카롭게 질문하고 더 객관적으로 분석하는 투자 실력을 늘려가겠습니다.
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