아파트분석

인천 송도동 송도더샵파크애비뉴 아파트 수익률 보고서[열반스쿨기초반 85기 열반기초듣고 4의 미래를 꿈9조 까칠도치]

  • 25.03.16

아파트명

      송도더샵파크애비뉴

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

              연수구 종사자수 145,549 명 

  2. 교통

     강남 95분 /시청 89분 / 여의도 79분 /가디 73분 / 판교 101분 / 마곡 77분 / DMC 82

  

 

3.학군

 

4. 환경

5. 공급

  

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

송도동 송도더샵파트애비뉴 '18/668^ 36p 송도동 송도더샵파트애비뉴 '18/668^ 27p
 고점(5년내)저점(5년내)현재  고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2023년 02월2023년 09월2025년 3월 시기2023년 09월2022년 12월2025년 3월
매매가120,000112,000130,000 매매가85,00064,00085,000
전세가40,00048,00050,000 전세가35,00028,00040,000
투자금
(전세가율)
80000
(33%)
64000
(43%)
80000
(38%)
 투자금
(전세가율)
50000
(41%)
36000
(44%)
45000
(47%)
고점에 매수 시 수익률13% 고점에 매수 시 수익률0%
고점 매수 시 순수익10,000 고점 매수 시 순수익0
저점에 매수 시 수익률 합계28% 저점에 매수 시 수익률 합계58%
저점 매수시 순수익18,000 저점 매수시 순수익21,000

 

 

현장사진

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 :  전고점 돌파 X

2) 환금성 : 지하철 바로 앞이라 선호도 높은 단지 O 

3) 수익률 : 저점에서 매수했을 경우 20%이상의 수익률을 낼 수 있었으나 지금은 입주물량때문에 오래기다려야 수익률이 날듯

4) 원금보존 : 전세가율이 40% 28년까지 입주가 많아 위험해 보인다 X

5) 리스크 대비: 입주물량이 많으니 전세가가 더 떨어질수도 있어보인다  투자금이 5억이상 들어갔는데 역전세도 대비해야 할 듯

 

나의 투자 결론 : 

84의 경우 투자금 8억 59는 4.5억이 든다 귀인마을 현대홈타운32평 11.3/6.5 우장산아이파크11/6, 12.5/7에 투자하는 것이 더 나을 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 

송도는 인천사람에게는 워너비인 곳이다 쾌적한 신도시의 느낌과 국제학교.영재학교.공원 .편의시설이 매우 잘 갖추어져 있으며 인천내 학군중 최상이다

다만 주요업무지구의 접근성은 매우 나쁜것이 가장 큰 단점인데  더샵애비뉴은  인천 지하철1호선 바로 앞이고  GTX-B 송도신도시역이 단지앞에 생길 예정이어서 기대감이 높다 

호재가 가격에 반영된 것으로 보이며 28년까지 입주물량이 많아  투자금이 있어도 투자에 신중해야 할 것 같다

투자가 아닌 실거주로 접근하면 GTX의 공사 연장과 입주물량에 견디지 못하는 급매를 산다면 좋을 듯


댓글


까칠도치 님에게 첫 댓글을 남겨주세요.