✅아파트명
송도더샵파크애비뉴
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
연수구 종사자수 145,549 명
2. 교통
강남 95분 /시청 89분 / 여의도 79분 /가디 73분 / 판교 101분 / 마곡 77분 / DMC 82
3.학군
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 송도동 송도더샵파트애비뉴 '18/668^ 36p | 송도동 송도더샵파트애비뉴 '18/668^ 27p | |||||||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |||
| 시기 | 2023년 02월 | 2023년 09월 | 2025년 3월 | 시기 | 2023년 09월 | 2022년 12월 | 2025년 3월 | |
| 매매가 | 120,000 | 112,000 | 130,000 | 매매가 | 85,000 | 64,000 | 85,000 | |
| 전세가 | 40,000 | 48,000 | 50,000 | 전세가 | 35,000 | 28,000 | 40,000 | |
| 투자금 (전세가율) | 80000 (33%) | 64000 (43%) | 80000 (38%) | 투자금 (전세가율) | 50000 (41%) | 36000 (44%) | 45000 (47%) | |
| 고점에 매수 시 수익률 | 13% | 고점에 매수 시 수익률 | 0% | |||||
| 고점 매수 시 순수익 | 10,000 | 고점 매수 시 순수익 | 0 | |||||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 28% | 저점에 매수 시 수익률 합계 | 58% | |||||
| 저점 매수시 순수익 | 18,000 | 저점 매수시 순수익 | 21,000 | |||||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 돌파 X
2) 환금성 : 지하철 바로 앞이라 선호도 높은 단지 O
3) 수익률 : 저점에서 매수했을 경우 20%이상의 수익률을 낼 수 있었으나 지금은 입주물량때문에 오래기다려야 수익률이 날듯
4) 원금보존 : 전세가율이 40% 28년까지 입주가 많아 위험해 보인다 X
5) 리스크 대비: 입주물량이 많으니 전세가가 더 떨어질수도 있어보인다 투자금이 5억이상 들어갔는데 역전세도 대비해야 할 듯
나의 투자 결론 :
84의 경우 투자금 8억 59는 4.5억이 든다 귀인마을 현대홈타운32평 11.3/6.5 우장산아이파크11/6, 12.5/7에 투자하는 것이 더 나을 듯
✅ 작성하면서 느낀점 :
송도는 인천사람에게는 워너비인 곳이다 쾌적한 신도시의 느낌과 국제학교.영재학교.공원 .편의시설이 매우 잘 갖추어져 있으며 인천내 학군중 최상이다
다만 주요업무지구의 접근성은 매우 나쁜것이 가장 큰 단점인데 더샵애비뉴은 인천 지하철1호선 바로 앞이고 GTX-B 송도신도시역이 단지앞에 생길 예정이어서 기대감이 높다
호재가 가격에 반영된 것으로 보이며 28년까지 입주물량이 많아 투자금이 있어도 투자에 신중해야 할 것 같다
투자가 아닌 실거주로 접근하면 GTX의 공사 연장과 입주물량에 견디지 못하는 급매를 산다면 좋을 듯
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