[열기85기 123조_엄꾼] 아파트 수익율 분석 보고서

[열기85기 123조_엄꾼] 불당동 불당지웰더 샵 아파트 수익율 분석 보고서

✅아파트명

천안 불당동 불당지웰더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안시

종사자수 : 321,670 / 사업체수 : 74,581

2. 교통

서울과의 거리는 88.7km 로 자차로약 1시간 30분 정도 소요된다.

1호선 지하철이 연결되어 있으며 KTX, SRT 가 있다.

중소도시인 천안지역내의 주요직장인 삼성디스플레이및 산업단지로의 출근 소요시간은 

천안시내 전 지역에서10~30분 이내로 가능하다.

3.학군

불당중 92%

4. 환경

백화점 2개 마트8개  종합병원 3개

5. 공급

천안은 지역교류가 많은 아산지역과 연담화가 이루어져 있으며 두도시의 입주 물량이 많아

공급이 2027년까지 초과되어 과공급 상태다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 17%하락

2) 환금성 : 천안지역의 대장아파트 중층으로 수요가 있다.

3) 수익률 :  저점매수시 64% 

4) 원금보존 : 전세가율 64% 지방의 전세가율에는  못미치는 전세가율이다. (서울60%, 지방70%)

5) 리스크 대비: 잔금이 준비되어 있는지 잔금 준비가 되어 있지 않다면 전세낀 물건이나 주인전세 물건이어야 하겠다.

나의 투자 결론 : 천안의 대장 아파트로 수요가 있긴 하지만 주변의 비슷한 입지의 아파트들과 

가격차이가 1~2억까지 나기도 한다. 23년 1월에는 -39%까지 빠졌다가 지금은 -17%이다.

주변의 비슷한입지의 단지들은   호반 7.4/5.0  리안 6.4/4.5이다.

투자금이 2.95억이 드는것과 중소도시에 8억이상의 아파트를 투자하는것을 고려 하였을때 

서울수도권의 앞마당중8억대 아파트가 많기에 더 좋은지역인 서울수도권을 먼저  보는것이 더 나은 선택지로 여겨진다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

천안에 살면서 살아보고 싶은 단지이며 사람들이 가장좋아 하는 대장단지의 수익율을 분석해 보면서 사람들이 가장 좋아하고 수요가 많은 단지가 하락장에서 얼마나 가격을 받치는 힘이 있는지 

다시 한번 확인하게 되었다.

강의에서 배웠던 수익율과 수익금을 확인해 나아가는 과정과 더나은 투자지역과 단지를찾는 과정을 반복해 나아가면서  좋은 투자를 해보고 싶다.