아파트분석

[열기 85 열기 공부하니 아파트 10채가 내게 5조 우연공원] 관악구에서 내가 제일 좋아하는 단지 수익률 보고서

  • 25.03.16

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

 

아파트명

관악구 봉천 두산

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

종사자수 128,417명

 

2. 교통

 

3.학군

구암중 83%

 

4. 환경

  • 대학병원: 보라매병원 1.93km
  • 대형마트: 킴스클럽 288m

     

5. 공급

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(호갱노노 참고)

현재 시세: 24평 2025년 3월 매매 8.6억 전세 4.8억

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 9.8억 전세 4.8억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 6.7억 전세 4.3억

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 24평 매매가가 고점대비 약 30% 빠졌지만, 현재 -12% 수준. 싼 편은 아님.

2) 환금성 : 3년간 82건/ 753세대. 적당한건가? 매매 매물 17개. 잘 안팔리는걸까?

3) 수익률 : 현재 투자금=3.8억, 현 매매가 고점대비 -1.2억 수준이므로 높지 않을 것 같고, 오래 가지고 있어야 할 듯 하다.

4) 원금보존 : 3년동안 전세가 상승하다 최근 4개월 사이 낮아짐. 전세 매물은 저,고층 3개. 

5) 리스크 대비: 입지가 좋기 때문에 전세는 잘 나가는 것 같음. 신림동쪽에 뉴타운 들어설 예정이지만 그쪽은 입지가 매력적인 곳은 아님. 뉴타운말고는 큰 추가 공급 없음. 공급 부족한 편임.

 

나의 투자 결론 : 저평가 투자로는 매력이 없음. 투자하지 않는다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 봉천동 전세가가 몇 달 사이 조금씩 빠지고 있다. 새단지의 영향이 돋보인다. 지금 당장은 내 종자돈으로 투자하기 어려워 보인다.


댓글


그리는 대로
25. 03. 16. 23:19

우연님 ^^ 벌써 과제 하셨군요. ^^ 수고하셨습니다. ^^ 저는 어디하죠? ㅎㅎㅎ 고민 고민 ㅎㅎㅎ