*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
보문아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성북구 종사자수 111,005 사업체수 23,617
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
강남 35분/ 여의도 37분 / 시청역 26분
보문역까지 도보 5분 공통
강남까지 환승 2회로 출퇴근 길이 상당히 피곤함
여의도, 시청역 환승 1회로 출퇴근 길이 조금 피곤함
3.학군
서울동신초등학교 도보 6분(학급당 18명, 학생수 377명, 1~6학년 학생수 비슷)
개운중학교 88%
한성여중 83%
삼선중학교 82% (상위 11%)
학원가지도
4. 환경
5. 공급
25,27년도 공급물량 소량 초과
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 보문아이파크 (2003/431/24평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 01월 | 2023년 05월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 88,000 | 71,300 | 70,500 |
| 전세가 | 50,000 | 45,000 | 50,000 |
| 투자금 (전세가율) | 38000 (57%) | 26300 (63%) | 20500 (71%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -46% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -17,500 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | -3% | ||
| 저점 매수시 순수익 | -800 | ||
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 -19% 하락하였으나 7억초반 매물은 없음(저평가라고 판단됨)
2) 환금성 : 장점 : 더블 역세권, 직장 3구역까지 40분 이내, 초등학교 6분, 단점 : 언덕, 초등학교 학급수 낮음, 중학교 학군이 약함, 25,27 공급물량 소량 초과로 환금성 낮아보임
3) 수익률 : 아직 회복 못하고 있어서 수익률 마이너스 기록 중
4) 원금보존 : 전세가 70% 서울에서는 높은 편이지만 단기 상승이 발생된 전세가와 25,27 공급 소량 초과로 인해 역전세 가능성 존재, 그 후로는 공급량 0으로 상승이 기대됨
5) 리스크 대비 : 27년까지 공급과잉으로 전세가 최대 -5천까지 역전세 가능성 존재함 마통 버퍼를 남겨둘 것
입주물량 소화를 위해 3년 계약 검토
나의 투자 결론 : 학군이 아쉽지만 더블 역세권에 직장 3구역까지 40분 이내로 땅의 가치가 있어보임 실거래가 기준 갭 70%이지만 해당 가격의 매물은 없기 때문에 저렴한게 맞는지 모르겠다
✅ 작성하면서 느낀점 : 서울 기준 최고의 입지 가치는 직장(교통)으로 더블 역세권에 강남까지 40분 출퇴근 가능한 아파트가 갭70%까지 올라왔다니 상당한 매력으로 느꼈었습니다
그러나 간단하게 보고서를 작성하면서도 여러가지 문제점을 알 수 있었습니다
그 잘난 교통은 환승 2회라는 문제점이 있었고(2호선 이용시 50분) 학군의 부제나 편의시설(대형마트)가 도보로 다니기에는 어려운 위치게 있다는 사실을 알게 되었고 아파트 로드뷰를 보다 보니 언덕이 존재한 다는 사실을 처음에 몰랐으나 알게됨 그것마저 로드뷰로는 경사를 느껴보기 어려운 부분이라 임장의 필요성을 느꼈고 이렇게 다양한 문제점이 도출되는 것이라면 만약 다른 물건이라도 투자를 하게 됐을때라도 매물코칭을 꼭 이용하는 것이 좋을 것 같다는 생각을 했습니다
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