✅아파트명
e편한세상 센트레빌('10, 2815^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
광명시 종사자수 105,342명
광명시 자체적으로는 직장이 탄탄하지 않지만,
동쪽으로 인접해 있는 가산디지털단지, 구로디지털단지로의 직장으로 출퇴근할 수 있는 직주근접의 특징을 가지고 있음
2. 교통 : B-
강남역 51분/ 여의도역 45분/ 시청역 49분
: 철산역까지 도보 25분 이상으로 버스 이용이 반드시 필요 : 출퇴근시간 철산역까지 버스 이용 노선과 배차간격 확인필
: 강남, 여의도, 시청역 업무지구로 출퇴근시 1시간 이내 접근성이지만 환승이 2번씩 필요한 것은 상당한 피로감 밀려옴
3.학군 : B
안현초 (23명/1,049명)
하안북중학교(85.4%/1.6%)
진성고, 광명고
4. 환경 : B
백화점 0개, 아울렛1개
광명성애병원(종합병원)
철산역 주변으로 상가와 학원 형성되어 있어 인프라 잘 갖춰져 있지만,
유흥과 함께 있는 상가여서 아쉬운 면은 있음
5. 공급 :
전출입이 많은 도시 : 구로> 시흥 > 부천> 금천> 안양
영향을 주고받는 지역보다 광명 자체적으로 공급이 많아 전세가 및 전세수요에 영향을 미칠것으로 보임
25년~27년 공급량 : 16,000세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 23년 전저점에 매수햇을 경우 2년이 지난 25년 3월 수익률 58% 수익 1.5억 발생. 전세금 또한 0.3억이나 오름
현재 매도한다면, 연수익률 20% 훨씬 넘는 시세차익이 발생함.
- 현재 전고점 대비 -16% 빠진 가격
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : soso
현재 전고점 대비 -16% 떨어진 호가로 싼구간에 속함. 광명뉴타운 신축들 8-9억대 시세 형성
철산생활권> 광명뉴타운 선호순이지만
2) 환금성 : OK
2800세대 대단지로, 광명에서 1등 생활권인 철산역 생활권에 있는 '중' 선호도를 보이고 있음
7호선 철산역 도보 20분/ 버스15분 이용가능한 위치로. 작년 매매 거래건수도 35건 전후임.
3) 수익률 : 약 150%
현재 투자할시 투자금 3.8억,
10년뒤에 수익률 200% 가정할 시 15.9억=8.3억(현재 매매가)+7.6억(투자금200프로)
단, 현재 광명의 적정수요가 훨씬 넘는 공급으로 작년 대지 전세가가 5천-8천 정도 떨어져 있음.
전세가가 10년뒤 전세가가 2배 된다면 전세 9억, 평균 전세가율70%이면 매매 13억으로 수익률 200%에 못미침.
4) 원금보존 : OK
- 10년뒤(2035년)
수익률 100프로 햇을시, 8.3억+ 3.8억 = 12.1억(달성 가능)
수익률 150프로 했을시, 8.3억+5.7억 = 14억 (달성 가능)
- 공급으로 인한 일시적 전세가 흔들림 있겠으나 수요가 많고 입지독점섬 갖고 있는 단지는 원금 보존가능할것으로 판단
5) 리스크 대비: X
- 지금 전세빼기한다면 25년~27년 입주물량으로 인해 전세금 조정이 있을 수 있음
나의 투자 결론 :
현재 광명은 입주 폭탄으로 인해 매매가와 전세가가 제자리를 찾지 못하고 있으며 특히 앞으로 27년까지 계속되는 공급으로 인해 전세 세팅이나 전세가 흔들림에 유의해야겠음. 그러나 입주장이 끝나고 전세가 정리되면 27년 이후 전세금회수가 기대되는 곳이기도 함. 또한 재건축 등으로 인해 새아파트가 들어오면서 환경이 크게 개선될수 있음.
또한 신축이 들어오면서 현재 준신축인 이 단지가 더 낡아지면서 지역내에서 입지와 선호가 비슷한 신축들과 좀더 면밀한 비교, 나의 기존 앞마당에 있는 비슷한 매매가 단지들과도 비교평가를 통한 투자단지 찾아야함
작성하면서 느낀점 :
광명이라는 곳이 천지개벽중이고 공급폭탄으로 매매가와 전세가가 싸서 초기 투자금이 많이 들어가겠지만 추후 전세상승분 기대로 빠른 투자금 회수를 기대하였으나 막상 저환수원리 원칙에 맞춰서 하나씩 분석해보니 막연히 생각했을때와는 다른 결론이 도출되었다. 하지만 리스크를 헷지할 수 있는 물건을 찾는다면 충분히 투자할 수 있다고 보여진다.
월판선과 신안산선의 호재가 실현되고 업무지구로의 교통이 개선되어 가치가 변화도 기대된다.
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