✅아파트명
화명롯데캐슬카이저
✅위치(지도)
✅입지평가
1.직장
| 광역시 | 부산 | 북구 | C | 66,682 | 21,049 |
2. 교통
1)화명롯데카이저 > 벡스코역(2호선)
- 지하철(수정역 > 벡스코역) 환승없이 56분 // 자차로 30분 (15km)
2)화명롯데카이저 > 부산강서구산업단지
- 지하철로 이동불가 // 자차로 24분 (24.4km)
3)화명롯데카이저 > 창원국가사업단지
- 지하철로 이동불가 // 자차로 36분 (36km)
3.학군
화명롯데캐슬카이저는 배정중학교가 부산 북구 16개 중학교 중 3,4위인 '용수중(88.2%/4.2%)와
화명중(84.6%/1.5%)으로 배정됨.
화명롯데캐슬카이저에서는 2개의 초등학교로 나뉘어져서 배정됨
고학년으로 갈수록 학생수가 많아지는 곳은 <명덕초>
두 초등학교다 용수중과 화명중학교를 근거리 배정으로 갈수있으나
그럼에도 명덕초가 고학년으로 갈수록 학생수가 많아지는 이유는
명덕초는 같은학교배정되는 곳이 아파트 위주이고, 화정초는 빌라위주의 생활권과
함께 묶이는 점이 선호도에 영향을 미치는 것으로 보인다(+학교 주변 분위기 / 학원가 유무 등)
4. 환경
마트2개(롯데마트, 메가마트) / 백화점 없음
대형병원 2개(부민병원, 구포성심병원
5. 공급
부산은 3년간 공급이 절대적 부족시기다
부산북구는 자체적으로는 3년간 공급이 절대 절대 부족이나
북구와 인구전출입 영향을 주고받는 인접 지역(동래구, 진구 등)과 묶어서 봤을땐
2025년 올해는 입주물량이 적진 않기때문에 주변 지역의 전세가를 함께 봐야될것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 네이버호가상 10층짜리 84물건이 6.2억에 올라와있고 같은 동 기준으로는 전고대비 -10%
이하로밖에 떨어지지 않았으며, 전체동 전고점 기준으로는 -20%이나 해당단지가 5천세대가 넘는 대단지이며, 문주초입부터 언덕경사로 이어진 단지이기 때문에 동별 시세차이가 많게는 고점당시 1억도 났었던 이력이 있음.
그래서 전체동 기준으로 전고대비 하락률을 잡기에는 아쉬움이 있다. 또한, 가격 그자체를 두고 봤을때도 6.2억이라는 가격은 더 상급지 동래구 사직동 신축단지 84와 같은 가격인점 감안 싸지 않다고 판단함. >> 저평가 X
2) 환금성 : 환금성은 5천세대 대단지 답게 매달 거래량이 있으며, 현재 국평은 가격추이가 바닥을 다지고 점차 올라가는 양상을 보이는것으로 확실히 구의 랜드마크 답게 부산 전체의 좋지않은 시장상황 속에서도 꾸준히 거래가 됨.
>> 환금성 O
3) 수익률 :
수익률 100% 내는것도 과거 전고점을 넘어서야 하는 상황이기에
수익률 측면에서 해당 단지에 2.2억 투자금을 넣는게 어울리지 않는다고 판단됨 >> 수익률 X
4) 원금보존 : 원금보전은 되나 (향후 10년 사이클 내 전국 전저점구간당시 매가 5억중.후반) + 수익률 무한대 구간으로 가기 위해선 현재 4억의 전세금이 6.2억이상으로 가야 투작즘 회수가 되는데 과거 전세 전고점은 5.5억 인점 감안 투자금 회수 및 재운용 측면에서 아쉬운 부분이 있음. >> 원금보전 ‘세모'
5) 리스크 대비: 북구 자체는 공급이 없어서 당장에 역전세 구간은 아니지만 인접 구(강서구, 부산진구)에 단기간 입주물량이 있기 때문에 공급확인은 필요한 상황 >> 리스크대비 ‘세모’
나의 투자 결론 : 무엇보다 가치 대비 ‘싸다’고 판단되지 않고 / 투자금이 해당단지에 수익률 측면에서 아쉽고 / 전세금 회수 및 재운용 측면에서 주변 인접지역의 국소적 입주물량이 있어 ‘리스크 대비’도 어느정도 신경을 써야하는 단지임.
✅ 작성하면서 느낀점 : 부산이라는 광역시 1티어 지역의 하급지역인 북구지만 그곳에서도 랜드마크이기 떄문에 상징성이 있고 앞으로도 해당단지를 넘어설 단지는 북구에는 없을것으로 보임 그런측면에서 싸다면 충분히 우선순위로 매수할 수 있는 단지지만 현재로선 해당 단지의 가격으로 부산 상급지의 신축 84도 살수 있기에 후순위로 판단하게 되었음
댓글
