평택시 고덕신도시 힐스테이트고덕센트럴 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 66조 건강이최고다]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 - 힐스테이트고덕센트럴

✅위치(지도)

 - 

✅입지평가

1. 직장

 - 종사자수 : 276,230명

 - 사업체수 : 60,910개

2. 교통

 - 1호선(경부선) 서정리역 버스 15분 내외

3.학군

 - 신한중학교 95.8% / 비전중학교 85.8% / 한광중학교 82.9%

4. 환경

 - 대형마트 : 홈플러스 / 코스트코(2025년 5월 예정) / 이마트

 - 종합병원 : 의료법인갈렌 의료재단 / 평택성모병원 / 평택아주대학교병원(2030년 예정)

5. 공급

 - 공급물량 : 평택역경남아너스빌 / 2025년 3월 / 499세대 , 평택고덕대광로제비앙모엘가 / 2025년 4월 / 1,255세대

 평택석정공원화성파크드림 / 2025년 7월 / 1,296세대 …

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 고덕신도시이기 때문에 현재 고/저점을 알기에 다소 어려움이 있음.

 - 소점에 매수시 수익률 과 순수익은 아직 집계 어려움.

 * 현시세 : 힐스테이드고덕센트럴 34평 매매 : 5.9억 전세 : 3억

 - 현시점 저점에 매수 시 수익률 합계 : 14% / 저점 매수시 순수익 3,774만원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 신도시 특성상 아직 평가를 하기에는 이른 것 같음. 다만 고덕신도시에 삼성 공장의 재가동 이슈로 현재 수요가 많아지면서 호가가 오르고 있는 추세. 다만 다가올 공급량 역시 많기 때문에 현 매매가 가치를 매기기 어려움.

2) 환금성 : 다가올 공급량이 워낙 많다보니 장기로 보유하고 있다해도 환금성이 쉽지 않을 듯.

3) 수익률 : 현 시세로 보았을 때 다가올 입주물량 때문에 현 매매가보다 장기적으로 하락할 가능성도 있어보임.

4) 원금보존 : 원금보존에 대한 리스크가 현 시세에는 다소 있어보임.

5) 리스크 대비: 투자금이 2억 가까이 들어가기 때문에 리스크 관리에도 어려움이 있어보임.

나의 투자 결론 : 기사 스크랩을 하던 도중 고덕신도시 이야기가 때마침 나와서 수익률 보고서 대상으로 정해보았음. 다만 조사해보고 나니 신도시 특성상 우선 삼성 공장 재가동이 확정이 되고 안정적으로 작동이 되고 운영이 된다고 생각이 든다면 실거주 목적의 수요자들이 많아질 것 으로 보임. 다만 공급량을 조사해본 결과 앞으로 많은 공급물량이 있음. 이에 따른 리스크는 분명히 생길것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 들으면서 배웠던 나름의 공식을 토대로 결과를 도출해보니 나만의 기준도 생기는 느낌이 듭니다. 우선 너바나님이 말씀해주신 입지의 요건 직장,교통,학군,환경을 우선 생각해보고 그다음 저환수원리를 따져 실제로 이 물건이 내가 투자할만한 가치가 있는 물건인지 가부 여부정도는 판단할 수 있을 것 같은 용기가 생겼습니다. 이처럼 한 단지만 투자해봐도 나만의 기준이 생기다 보니 앞으로 지역을 면밀히 공부 관찰하여 하나하나씩 지역을 늘려나가면 투자도 재미있게 할 수 있겠다고 생각이 들었습니다. 다시 한번 감사드리며, 열심히 정진해나가보겠습니다!