[열반스쿨 85기 19조 공릉동부자] 서울노원 공릉풍림아이원 수익률 분석 보고서

✅아파트명

공릉동 공릉풍림아이원

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자수 133,398명

2. 교통

강남 54분 / 여의도 1시간 6분 / 시청 46분  

3.학군

중평중 87%, 녹천중 83%, 한천중 81%

4. 환경

① 대형마트: 이마트&트레이더스(2.4km/자동차 9분/도보 21분), 홈플러스(1.7km/자동차 6분/버스 15분)

② 종합병원: 노원을지대학교병원(1.3km/자동차 4분/버스 12분), 원자력병원(1.9km/자동차 9분/버스 28분)

③ 공원: 중랑천과 5분 이내로 매우 가까움, 공릉철길공원 환경 조성 잘 되어 있어 산책하기 좋음

④ 지하철역(7호선 공릉/하계역)과의 거리가 도보 15분 정도로 조금 멀음

⑤ 24년 된 아파트 치고는 아파트 관리가 잘 되어 있음

5. 공급

서울원아이파크 2028.07 / 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

• 전고점 대비 약 21% 가량 하락한 상태
• 단, 주변 아파트에 대한 공부를 아직 안해서, 주변 대비 저렴한 것인지 파악 불가함
• 직장/교통 B등급, 학군/환경:좋음, 공급: 2028년 2,264세대 입주 정도

2) 환금성 

• 1,500세대 이상의 대단지이고 아직 매매/전세거래 등도 활발하여 환금성 괜찮을 것으로 생각됨(탑층, 저층 피하기)
• 매매가격은 올랐다가 떨어진 상태인데, 전세가격은 계속 비슷한 수준 → 어떤 의미인지 잘 모르겠음
  전세가가 오르는 곳이 좋다는 것을 생각해보면, 약점이 될 수 있을 것 같음
• 연식이 높은 주변 대단지 아파트와 가격이 비슷한 게 약점. 연식을 보는 사람은 선호할 수 있음

3) 수익률

• 고점에 매수했다면 현재 수익률 -63%, 순수익 -2억
• 저점에 매수했다면 현재 수익률 52%, 순수익 1.3억
• 현재 가격에 매수하여 전고점이 다시 온다면, 투자금 대비 수익률 80%, 순수익 2억

4) 원금보존 

• 내가 겪을 수 있는 최악의 손실:  -1.3억 (전저점 기준)
• 24년차 아파트인데도 불구하고 전세가가 안올라가고 있어 투자금 회수에는 약점
• 매매가 대비 전세가율 60~61% 수준으로, 서울 평균 정도인듯

5) 리스크 대비

• 2028년 입주물량이 2천세대가 있어서 전세가가 떨어질 수 있음, 전세가 하락 후 매매가까지 하락 에 대비 필요함

나의 투자 결론 : 

전고점 대비 22%가 빠져있고, 전고점까지 오를 경우 종잣돈 대비 예상 수익률이 80%로 높아 보입니다.

전고점 대비 20% 이상 빠져있으면 들어가도 될지, 추가로 어떤 점을 봐야할지 궁금했습니다. 

전세가격이 오르고 있지 않은 점, 2028년 2천 세대 이상의 입주물량이 있는 점이 우려가 되고,

필요한 종잣돈이 2.5억 수준이어서 다른 더 괜찮은 아파트가 있는지 확인이 필요하겠습니다.  

적극적으로 투자할 수 있는 상황이 아닐 수 있을 것 같습니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들을 때는 이해가 된 것만 같았는데, 실제 제가 투자결론을 계산해보니 바보가 된 느낌이었습니다.ㅠㅠ

저평가를 전고점대비 하락률 말고 또 어떤걸 봐야할지, 환금성에서 어떤걸 봐야할지….등등

투자원칙에 대해 잘 배웠음에도 불구하고 어떻게 분석해야 할 지 막막하고 제대로 하고 있는지 계속 의심이 들었습니다. 익숙해 질때까지 꾸준히 해봐야 점점 감을 잡을 수 있을 것 같습니다.