면목동 면목현대아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 171조 초심열정]

✅아파트명

면목현대아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

중랑구 지역 종사자 수: 113,144명

중랑구 지역 사업체 수: 39,310개

2. 교통

강남: 40분 소요

7호선 용마산역까지 도보 6분

7호선 사가정역까지 도보 8분

3.학군

면남초등학교(도보 5분), 중곡초등학교(도보 9분)

면목중학교(학업성취도 64.8%), 용마중학교(64.6%)

면목고등학교(1.1km), 동국대학교 사범대학부속고등학교, 혜원여자고등학교 등

→ 부동산 문의: 학군은 그닥…

4. 환경

녹색병원(3분거리)

홈플러스(3분거리)

주변에 노후화된 주택이 많음

대체로 깔끔하지 않은 상가가 많음

역 주변에는 음식점 등이 많으나 아파트 근처에는 없음

숲뷰 아파트

5. 공급

주변 입주 예정 아파트

• 장안동 힐스테이트장안라보니타(25.9, 162세대)
• 상봉동 더샵퍼스트월드(29.8, 999세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 강남 1시간 이내, 서울특별시에 위치한 아파트 중 낮은 매매가(주변 노후된 환경 반영된 것으로 보임)
• 근접한 아파트인 면복한신1,2차 아파트 대비 좋은 브랜드(현대) → 같은 가격대비 높은 가치

• 하지만 같은 가격의 다른 아파트를 더 비교 조사 해야할 것으로 보임

   

2) 환금성 

• 세대수 500세대 이상이지만 많이 노후화된 아파트여서 환금성 애매

• 요즘은 매수자가 적은 시기, 하지만 전세 수요는 많은편 

   

3) 수익률 

• 저점 매수시 수익률은 16%
• 현재 고점대비 매매가가 25% 빠져서 무릎 이하로 온 것으로 보임

• 고점까지 매매가 회복시(현재 매매: 6억 6천, 전세: 4억 5천, 고점 매매: 8억 9천) 수익률 109%

   

4) 원금보존

• 현재 전세가율 68%(적정)

• 입주 물량 적은 편(적정)

   

5) 리스크 대비

• 적은 갭
• 입주 물량 적음, 강남 1시간 내 → 어느정도 입지독점성 확보
• 무리한 전세가 X

나의 투자 결론 :

저평가 여부는 추가 비교가 필요할 것으로 보임(같은 가격의 다른 아파트 조사)

환금성은 애매하지만 수익률, 원금보존, 리스크 대비 가능성으로 보아 투자 후보지에 놓아두어도 될 것으로 보임

특히, 고점까지만 매매가를 회복해도 수익률 100%, 고점대비 25%빠져서 무릎 이하의 가격인 점이 매력적임

✅ 작성하면서 느낀점 

중랑구가 그동안 다른 지역보다 매매가가 낮고, 지금도 가격을 회복하지 못하고 있는 것은 주변 환경의 영향일 것으로 보이는데 이것 말고 다른 이유가 있을지 추가 공부가 필요할 것 같습니다.

첫 임장이었는데 희망이 보이는 것 같습니다.