[열반스쿨 기초반 85기 154조 부로소득] 전하아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명

       - 전하아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (C)

   - 울산광역시 종사자수 55만명

                동구 종사자수 8만명

2. 교통 (S)

   - 주요 산업단지 자차 소요시간: 현대중공업1 5분 이내 소요

                                                        현대중공업2 13분 이내 소요

                                                        HD현대미포 13분 이내 소요

      ※ 주요 직장까지의 접근성 모두 15분 이내 소요       

3. 학군 (B) 

  - 울산 동구 중학교 학업성취도율 90% 이상 2개 (현대청운중 90.4%, 화암중 90.3%)

                                                          85% 이상 3개 (남목중 89.1%, 명덕여중 87.5%, 대송중 86.5%)

4. 환경 (A)

  - 울산 동구 롯데백화점 1개, 홈플러스 1개

5. 공급 (S)

    - 울산 동구 인구 15만명 

    - 울산 동구 적정수요 780세대

    - 울산 동구 3년 평균 공급량 0세대

    ※ 3년 공급이 0세대로 적정 수요 0.5배 이하

    ※ 동구 전출입이 많은 지역인 북구, 남구 모두를 합쳐도 적정 수요 0.5배 이하!!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 호가인 4.7억으로 계산시 전고 대비 -9.62% 으로 저평가로 보여지지는 않는다

                 하지만 최근 실거래가 4.1억으로 매수할 수 있다면 전고 대비 -21.15% 이므로 저평가이다!

2) 환금성 : 991세대 대단지이며 주변으로 많은 단지들이 늘어서 있어 택지 균질성을 갖추고 있으며

                  매매/전세거래가 활발한 사람들이 선호하는 단지

3) 수익률 : 매수가가 4.7억일시 전고점 달성시 수익률은 36%이며

                  4.1억으로 매수시 전고점 달성시 수익률은 138%이다

                  해당 단지는 준구축이기는 하지만 택지 균질성을 갖춘 선호 단지로 보여지며, 

                  앞으로 공급도 없기 때문에 다음 상승장시 전고점은 넘을 것으로 판단된다

                  수익률 200% 달성을 위해서는 최근 실거래가인 4.1억 수준으로 매수가 필요하다!

4) 원금보존 : 호가 4.7억 매수시 전세가율 70%, 최근 실거래가 4.1억 매수시 전세가율 80%

                      실거래가 기준으로 투자시 지방 전세가율 기준인 80%에 부합하여 원금보존도 가능하다!

5) 리스크 대비: 앞으로 3년동안에는 적정수요 대비 공급이 부족하기 때문에 역전세 리스크도 없다고 판단된다

나의 투자 결론 : 

현재 호가가 아닌 최근 실거래 기준으로 투자시 저환수원리 기준에 적합하여 투자 가능한 단지로 판단된다 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

   투자를 고려하고 있는 단지로 아파트 수익률에 대해 다시 한번 계산해보니 투자에 대한 확신이 들게 되었다

   현재 분위기는 매도자 우위 시장으로 호가는 올라가고, 집주인이 물건을 내리고 있지만 실제 올라간 호가로 거래가 되는 것으로 보이지는 않는다

너바나님이 가르쳐주신 레시피를 기준으로 조급해 하지 말고 기회를 찾기 위해 계속해서 트래킹 해야겠다고 느꼈다