[열반스쿨 기초반 85기 133조 썰이8] 수익률 보고서 강서구 가양 성지2차 수익률 보고서

✅아파트명

강서구 가양 성지 2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

A등급  강서구 (종사자수: 290,473 /사업체수 58,806)

2. 교통

B등급 (강남 1시간/ 여의도 34분 / 시청 59분)

3.학군

B등급 (학업 성취도 85%이상인 학교_6개교)

초등학교: 서울양천초등학교 (전교생 296명 / 학급당 학생수 18.5명)

4. 환경

B등급

마트: 1개 홈플러스 (761m)

병원: 이대서울병원, 부민병원

5. 공급

S등급

인구수: 554,535명

적정 수요: 2,901명

3년 평균 입주량: 373명

적정수요대비: 0.5배 이내

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  O (가치평가 모두 B등급 이상이며 전고점 대비 -25%)

2) 환금성 :  △ (1624세대, 3층 이상이지만 20평대 초반인 점)

3) 수익률 :  X  (현재 매수 후 전고점에 매도한다고 가정했을 때 수익률 66프로, 전세금 회수할 경우 81프로, 전고점까지 5년 걸린다고 가정할 때 13.2프로, 전세금 회수시 16.2프로, 10년 걸린다고 가정할 때 각각 6.6프로, 8.1프로 )

4) 원금보존 : O (공급이 거의 없어 입지독점성 부분에서 괜찮지만 전세가율이 51%로 매우 낮음, 그래도 전고점 대비 20프로 이상 빠졌기 때문에 무릎 이하라고 판단, 이론적으로 적정 전세가율 70프로라고 할 경우 약 54,000 까지 빠질 수 있지만 30년 넘은 구축이라 그정도 전세가율이 나오지 않을 것 같고, 54,000이면 고점대비 46프로가 빠져야 하는 금액이므로 어려울 듯)

5) 리스크 대비: O (입주 물량도 적고, 전세가율이 낮아 역전세 가능성 낮음)

나의 투자 결론 : 

오래된 구축 아파트라 전세가가 매우 낮아 투자금이 많이 든다. 

시세차익형 투자보다는 내집마련에 더 적합한 단지인 것 같다. 

전고점 대비 아직 많이 회복을 못하여 수익이 많이 날 수 있다고 생각했는데, 

계산해보니 수익률이 생각 보다 낮아 3억 7천만원이 있다면 다른 걸 매수할 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

가양/등촌/방화동에서  어느정도 괜찮은 단지라고 생각했는데 

저환수원리에 대입해보니 투자 하지 않을 이유가 더 많았다.

수익률도 생각보다 좋지 않은 점이 충격이었다. 

남들이 좋다고 하는 말을 듣고 사면 안되고, 정확한 분석을 통해 결정해야 한다는 점을 다시 한 번 깨닫는 시간이었다.