성북구 돈암동 범양아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 52조 슈리100]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

성북구 돈암동 범양아파트

✅위치(지도)

• 길음역까지 도보5분인 역세권 아파트

   

✅입지평가

1. 직장

• 성북구 종사자수는 111,005명, 사업체수는 23,617개로 직장 B등급

•  대표적인 베드타운으로 보임

   

2. 교통

• 강남 58분/여의도 45분 / 시청 32분으로 강남 1시간 이내&종로30분 이내인 교통 A등급

   

3.학군

고명중 83.3% 개운중 88.7% 

성신여고 90.0% 계성고 80.8%

4. 환경

근처 1KM 내 이마트, 현대백화점 有

차로 10분거리 고려대 안암병원 有

5. 공급

창경궁롯데캐슬시그니처 27.04/1,223세대 등 총 6,090세대

25, 27년 적정 수요보다 많은 공급량 있음, 26년 공급량 적음

→ 전세 놓을 시 25년 3월~5월/ 27년 3~4월은 피해서 놔야할 것 같음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 19.2% 하락하여 저평가됐다고 볼 수 있음, 좋은 학군(특히 개운중)있으며, 근처 대형 마트 및 백화점도 위치해있음, 

2) 환금성 : 세대수가 적은 편인게 단점인 것 같음, 만약 매수한다면 무조건 저층(3층이하), 탑층은 피해야할 것 같다.

3) 수익률 : 다음 상승장에서는 20년 최저 매매가인 5억7200만원의 1.8배 상승(10억2천만원)은 기대할 수 있지 않을까 싶다. 보수적으로 1.6배 상승인 9억1520만원의 경우 매매차익 3억1,720만원으로 투자금(2억1800만원) 이상 수익이 날 것 같다. 그럴 경우 수익률은 145%/10년 = 연수익률 14.5% 기대 가능

4) 원금보존 : 전세가율 63%로 서울 적정 전세가율 70%에 못미침

5) 리스크 대비: 성북구 내 25년, 27년 입주물량 많으므로 해당 입주 시기 피해서 전세 세팅해놔야함

나의 투자 결론 : 저평가, 수익률 관점에서는 해당 물건 투자가 매력적이어보이나, 적은 세대수, 지어진지 30년이 다 되간다는 점, 서울 적정 전세가율에 살짝 못미친다는 점에서 같은 예산 내 다른 투자처들과 함께 비교 평가해봐야할 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서를 쓰면서 생각보다 온라인으로 구할 수 있는 정보가 많다는 것을 깨달았습니다. 이렇게 보고서를 작성하여 추려진 물건들로 향후 임장을 가면 보고서 작성없이 임장을 갔을때보다 더 효율적이고 제대로 된 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.