[열반스쿨 기초반 85기 113조 유긍정] 아크로리버하임 수익률 분석 보고서

동작구의 한강뷰+9호선을 품은 대장아파트 아크로리버하임 수익률보고서를 작성해보고자 한다.

동작구의 한강변 라인의 시그니처, 마크힐스와 나란히 위치해 있다. 

현재 흑석역 부근의 활발한 재개발로 인해 주변이 변모하고 있으며, 

향후 9구역 및 11구역 뿐 아니라 노량진뉴타운의 영향으로 향후 모습이 기대된다.

흑석의 아킬리스였던 학군은 흑석고 유치로 보완이 되어가고 있으며,

부족한 편의시설 및 정돈된 상권 또한 재개발과함께 보완된다면

향후 흑석의 가치는 더욱더 올라갈 것으로 생각된다.

✅아파트명

아크로리버하임(2019, 1,073세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

동작구 종사자수 : 106,159명(B등급)

1. 직장

2. 교통

3대 업무지구 모두 30분 이내 도달가능(S)

강남(30분) 여의도(17분) 시청(25분)

3.학군

동양중(80%) 및 중앙대학교사범대학보속중(81%) 모두 학업성취도는 높지 않다.

유일하게 동작구에서 90%이상은 대방동의 숭의여중(94%)

인근의 반포, 이촌과 비교하였을 때 저조한 수준.

학군지는 아님.

4. 환경

주변에 대형마트 및 백화점 없음

중앙대학교병원 도보권

대학가 상권 위주라 정돈된 상권은 부족. 

지역상권으로는, 이마트에브리데이(흑석점) 및 농협하나로마트가 도보5분거리에 위치해있어

크게 불편함은 없는편. 

백화점 및 마트규모의 상권은 용산(아이파크몰) 및 반포(신세계, 뉴코아), 

여의도(더현대, IFC)를 이용하는데 무리는 없음. 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

테라스동기준.

동작구 대장단지 답게, 전고회복을 넘어 최근 전고를 찍고 있다. 

테라스 동의 매매가 활발한 편인데,

한강뷰 매물과 그렇지 않은 동의 편차가 최소 3억이상~최대 8억까지도 벌어져 있는 점이

눈에 띈다. RRR매물의 경우 희소성에 대한 가치를 충분히 인정받는 단지.

✅현장사진

작성중

✅투자 결론 (각 항목별 평가)  작성중

1) 저평가 : 충분히 가치대비 저렴한가? NO (테라스동의 한강조망 매물의 경우 전고를 돌파, 현재호가 24억의 매물은 RRR매물이 아님. 23억 전후로 가능함)  

2) 환금성 : 상시 매도가 가능한가? YES(한강품은 역세권이라는 확실한 수요가 있는 단지이며 현재는 주변대비 신축)

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률? NO(전고돌파. 투자금 많이 들어 목표 수익률을 내기가 쉽지는 않은 단)

4) 원금보존 : 적정전세가율 및 입지독점성? NO (전세가율 50%이하로 강남수준, 입지독점성은 YES) 

5) 리스크 대비: 역전세 대비 YES(대량공급예정 없음, 하지만 장기적으로는 흑석9구역, 11구역을 예의주시해야함)

나의 투자 결론 : 너무나 갖고싶은 동작구의 대장단지이나, 현재 전고대비 전혀 저렴하지 않은 가격구간에 있음. 아직은 가까이하기에 너무먼 당신. 전세가율이 기준점이상으로 올라올 때 운좋게 급매를 만나게 된다면 모두끌어 투자하고 싶은 단지이나, 절대적인 투자금이 10억 이상일면 강남3구를 우선 고려하여 매물을 찾아봐야 한다고 생각한다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 작성중