*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
진산마을 성원 성원쌍데빌
✅위치(지도)
경기도 용인시 수지구 진산로 24
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구 C 87487명
2. 교통
강남 44분 여의도 60분 시청 72분
3.학군
이현중 94%, 정평중93% 배정
4. 환경
인근 대학병원:아주대학병원(차 15분 소요)
신세계백화점 (차로 10분 소요) , 이마트 있음
5. 공급
2025년4월 동천동 112세대 공급예정 2026-29년까지 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
2025년 3월 15일 현장답사 사진(흐린날씨)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 수지구에서 전고점 대비 -18% 하락으로 비교적 저평가 되어진 가격이라고 할 수 있으나 몇 달사이 조금씩 오르고 있어 투자금 1.7억으로 매수 하기에 아주 좋은 조건이라고 생각이 들진 않는다 같은 가격의 다른 지역의 아파트들과 더 비교를 해보아야겠지만 수지구 내에서는 입지가 괜찮고 괜찮은 매물로 판단되어진다.
2) 환금성 : 대단지 아파트에 실거주 만족도가 높은 환경과 학군을 가지고 있기에 환금성은 괜찮아 보인다.
3) 수익률 : 현재전고점대비 -18%의 가격으로 매수 할 수 있는데 초보투자자로서 연 10프로의 수익을 가져가 보려고 한다면 최소한 잃지 않는 투자처일 것 같다.
4) 원금보존 : 적정 전세가율에 미치지는 않지만 현재 전세 매물이 없고 공급도 많이 부족한 상황에서 수요가 많고 입지독점성도 좋아보여 원금보존성은 괜찮겠다고 느껴진다. 다만 30년이내의 구축이다 보니 전세가가 많이 올라가진 않을 것 같아보인다.
5) 리스크 대비: 대량 공급이 없고 29년까지 공급이 거의 없다보니 역전세가 날 확률은 거의 없어 보인다.
나의 투자 결론 : 가격을 트레킹 중인데 조금씩 매수가가 오르는 추세이며 괜찮은 물건을 고르자고 한다면 조금 더 지불해야 할 수 도 있다고 생각이 든다. 같은 가격대비 이 투자 물건이 최고이냐고 물어본다면 대답 하기 어려울 것 같다
진산마을 성원쌍데빌이 28년차 구축이라는 것과 같은 가격이면 좀더 나은 연식으로 물건을 봐야 겠다는 생각이 들었다. 2월 매매가 좀 이루어졌으니 전세가 맞춰질텐데 전세가가 조금은 더 상승하리라 본다.
수지구에서 입지대비 덜 올라있는 곳이라 보여지고 인근 근처의 호재의 영향을 받을 수도 있다고 생각이 들어 계속 지켜보려고 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수지구를 앞마당으로 하여 몇달간 시세 트레킹을 해보고 있는데 2월달-3월 투자가 많이 되고 있다는 것이 실거래가 체크로 알아 볼 수 있었다.
입지대비 싼것인가라고 물어본다면 수지는 가격 방어가 잘되어 진다고 볼 수도 있다 전고점대비 20프로 하락을 보이는 곳은 거의 없으며 가성비 있는 곳이라는 인식이 있는 곳 같다. 그래서 매수 심리가 다른 곳보다는 조금 있는 것 같다
그러나 소액으로 투자처를 찾고 있는 나에게는 점점 멀어져 가는 곳 처럼 느껴진다.
물론 여러 곳을 현장 임장하며 살기 좋은 곳들이 눈에 들어왔다. 좋은 학군과 환경과 교통을 두루두루 가춘 곳이기에 꾸준한 수요가 예상되는 곳이라 생각이 되어진다.
보고서를 작성하며 저환수원리에 따라 꼼꼼히 비교판단해 보는 시간이 좋았던 것 같다.
아직 수익률 계산이 어렵지만 또 듣고 배우고 하다보면 더 많은 것들이 선명해 지리라 생각이 든다.
조급한 마음은 내려놓고 나는 할 수 있다는 마음으로 차근히 따라가보려고 한다.
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