영등포동 아크로타워스퀘어 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 28조 룰루]

✅아파트명 : 아크로타워스퀘어

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 사업체수 74,562개 / 종사자수 435,017명

2. 교통

강남 44분 / 여의도 10분 /시청 27분

(출처: 카카오맵/길찾기)

3.학군

여의도중학교(상위 9%), 당산서중(27%), 당산중(28%), 선유중(29%)

4. 환경

5호선 영등포시장역 역세권, 롯데마트, 타임스퀘어(도보 15분), 신세계 백화점, 롯데백화점, 한강성심병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현시세 : 35평기준 매매 16.6억 전세 8억

10년 내 고점 매입시 : 21년 11월 17.8억 전세 8.7억

10년 내 저점 매입시 : 17년 5월 5.8억 (분양가)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -8%

2) 환금성 : 3년간 실거래 57건(전체 1221세대), 회전율 12% (낮은 것 같은데…)

3) 수익률 : 매매/전세 갭 약 8억 (전세가율 약50%), 전세가율이 너무 높아 투자금이 많고, 현재 매매가가 고점대비 -1.5억 정도임, 바로 앞에 센트럴푸르지오위브가 2025년 7월 분양 시작 예정

4) 원금보존 : 전세 평단가 0.4% 상승, 원금은 보존될 것 같음

5) 리스크 대비: 위치는 좋으나, 주변에 입주 예정인 아파트가 많음..전세가율이 50%정도여서 투자 대비 수익이 낮을 듯…

나의 투자 결론 : 저평가 투자로 매력 없음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 영등포가 바뀐다고 하나… 영등포 시장 주위는 글쎄…