경기도 구리시 수택동 대림한숲 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 66조 마리오소다]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

수택동 대림한숲아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기 구리시 : C등급

종사자 수:  69,136

사업체 수 : 21,325

2. 교통

강남 : 39분 /시청 : 54분 / 여의도 : 53분

3.학군

대림한숲 : 구리중학교 : 74.6% / 토평중학교 : 70.9%

4. 환경

저 멀리 이마트 다산점이 유일한 대형마트

구리역 롯데백화점 이용가능

병원 : 한양대학교 구리병원

주변이 아파트가 몰려있어 균질성이 좋으며 학교가 붙어 있어 학원가가 잘 형성 된 편.

장자호수공원이 있어 환경적인면에서는 좋아보임

5. 공급

구리시에는 2026년 3월 구리역 롯데캐슬 1,180세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전고점대비 약20% 하락

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 20%빠진 가격 

2) 환금성 : 초,중,고가 붙어 있어 주변 학원가도 잘 형성이 되어있으며, 환경이 균질하고 좋으며 8호선 개통으로 강남접근성이 좋아져서, 강남까지 40이내로 갈 수있다는 점으로 봤을 때 수요는 계속 있을 것으로 보아 환금성 면에서도 통과. 

3) 수익률 : 전고점 회복한다면 20%

4) 원금보존 : 오래 보유하기에는 전세가율이 낮아 (58%) 투자금이 많이 들어감

5) 리스크 대비: 향후 3년 까지 공급이 없고, 8호선 개통으로 전세 수요가 많아지면서 역전세 리스크는 크지 않다고 봄

나의 투자 결론 : 투자금이 많이 들어가므로 투자 하지 않을 거지만, 8호선 개통으로 지역 위상이 올라가고 있어 이 지역의 가격 변동은 계속 지켜볼 가치는 있어보임. 전세가율이 높아지는 시점이 온다면 투자고려해 볼만 하지 않을까 생각함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의만 들었을 때는 이론적으로 다 이해가 간다고 생각했는데, 막상 해 보니 막히는 부분이 처음에는 많이 있었다. 조원분들이 보내주신 자료들을 보면서 천천히 해 나가니 어찌 결론까지 오게 되었다. 

아파트 단지 하는 분석하는데도 이렇게 시간이 많이 들어가는 일이라는 걸 느꼈고, 이래서 수 많은 지역을 내 앞마당으로 만드려면 정말 많은 시간이 들겠구나 라는 걸 새삼 다시 실감하게 되었다.  하지만 이렇게 다 무엇 무엇을 조사하면 되는지 하나부터 열까지 다 떠먹여 주시니 성실하게만 이렇게 아는 단지를 넓혀나가면 되겠다 싶었다. 

정리하자면, 앞으로 투자자로써  나아가야 할 길이 정말 길고도 길겠구나, 그런 막막한 걱정과 그런 길위에 그래도 누군가 떠먹여주는 정확한 레시피와 이정표가 있어서 성실하게만 그 길을 따라가면 되겠지, 이런걸 가르쳐 주는 곳이 있어서 참 다행이라는 안도를 동시에 느낀 시간이었다. 

강의만 듣고 끄덕끄덕하다가 직접 아실이나 호갱노노에도 들어가보고, 카카오맵에서 교통까지 검색해서 정리 해 보니, 실제로 조사해 보기 전보다는 확실히 더 명확하게 알게 되었다. 하지만 저평가부분에 있어서 비교군이 없다보니 확신이 서지 않아서 다른 단지, 주변 지역, 나아가 다른 지역도 빨리 이와 같이 조사하고 알아나가서 비교군을 많을 만들어야겠다는 생각이 저절로 생겨났다. 그럼 이번에 조사한 단지의 저평가부분이 좀 더 명확해 질 것 같다.