충남 천안시 서북구 불당동 천안불당지웰더샾 수익률 분석 보고서 [열기85기 13조 서준어멈]

✅아파트명 : 천안불당지웰더샾

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 천안시 종사자수 321,670명 / 사업체수 74,581

2. 교통 : 천안 산업단지 자차 30분 이내 

3.학군 : 천안불당중학교 92%, 천안불무중학교, 천안월봉중 80%

4. 환경 : 반경 2km 이내 갤러리아 백화점, 트레이더스, 3km 이내 이마트, 코스트코, 순천향대병원

5. 공급 : 천안, 아산 공급 물량 적정 수요 이상

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 앞마당이 없어 비교가 어려우나 입지가 유사한 청주시 대장 아파트 복대동 두산위브지웰시티와 비교했을 때 가격이 약 2억원이 더 비싼 상태이다. 현 매매가로 서울 3~4급지 20년내 아파트 구매가 가능한 상황으로 저평가 되었다고 하기는 어려운 것으로 보인다.

2) 환금성 : 300세대 이상, 신불당 중앙에 위치해 학원가, 편의시설, 공원이 가까워 수요가 많은 편이다.

3) 수익률 : 안전마진 1억6천 정도. 전고점 회복시 수익률 53% 

4) 원금보존 : 전고점 대비 16.3% 하락한 가격이나 현재 전세가율 67%로 적정 전세가율에 미치지 못한다.

5) 리스크 대비: 천안 및 근교 아산 공급이 2027년까지 많아 역전세 가능성이 있고 올해(2025년) 9년차 아파트로 장기 보유시 환금성이 좋지 못할 것으로 예상된다.

나의 투자 결론 : 현재 저평가 되었다고 보기 어렵고 원금보전이나 리스크 면에서도 적합한 투자처라 볼 수 없다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제 저환수원리를 적용해 단지를 평가해 보니 막연하게 좋은 아파트라는 개념과 내가 투자해야 할 아파트는 확실히 다르다는 것을 깨달았다. 앞으로 앞마당을 늘려 제대로 된 비교평가를 해봐야겠다.