✅아파트명
서대문구 북아현동 두산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 종사자수는 118,256명 입니다
2. 교통
강남 2호선 55분
여의도역 28분
시청역
3.학군 (학업성취도)
이대 금란중 86%(특목고9.8%), 중앙여자중 81%
4. 환경
주변(1km 내) 마트는 없고,
대학병원 1개 있음(세브란스)
신촌역 쪽에 현대백화점 1개 있음
5. 공급
25년 1천 세대 정도
26년 200세대 입주 예정입니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 10억, 현재는 8.5억.
전고점 대비 16% 하락한 금액이며, 인테리어 되지 않은 금액으로 싸진 않은 듯 하다.
2) 환금성 : 2호선 역세권으로 강남 1시간 이내, 도심/여의도 30분 이내로, 교육/환경을 고려하지 않더라도 환금성은 좋다고 봅니다.
3) 수익률 : 매매 8.5억 전세 최저 4억으로 봤을때는 투자금 4.5억으로 전고점 넘는다면 57%의 수익률로 200%에는 못 미칩니다.
4) 원금보존 : 주변에 빈 땅이 없어 입지독점성은 있지만 전세가율 47% 수준으로 원금보존은 걱정됩니다.
5) 리스크 대비: 서대문구 1천세대 입주만 피하면 주변 공급도 많지는 않아 대응 가능할 것으로 보입니다.
나의 투자 결론 : 해당 단지를 한다면 인테리어가 잘 되어 있는 물건을 찾아 적정전세가 맞춰 보겠지만 주변에 더 싼 단지는 없는지 찾아 보겠습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
언덕에 위치한 구축, 20평대로만 구성된 단지라 가치가 있을까? 의문으로 시작하였지만,
2호선 역세권으로 강남/여의도/도심 모두 교통이 아주 좋아 젊은 신혼부부의 수요가 많을 것
초품아에 주변에 선호되는 중학교도 있어 학군또한 나쁘지 않으며,
주변 신축 단지들의 영향으로 환경이 개선되고 있은 점들이 이 단지의 가치를 말해주고 있었습니다. 인테리어 여부에 따라 전세가 차이가 크며(5천 정도) 103,105,106동이 앞으로 뷰가 트여 있어 선호되는 동이었습니다. 20평대로만 구성되었지만 지하추자가 2층까지 있어 주차난 또한 그렇게 심해 보이진 않았습니다.
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