아파트분석

북아현동 두산 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 투자9단 최우식과 아이들 나파]

  • 25.03.17

 

아파트명 

서대문구 북아현동 두산

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장

서대문구 종사자수는 118,256명 입니다

 

2. 교통

강남 2호선 55분

  

여의도역 28분

 

시청역 

 

 

3.학군 (학업성취도)

이대 금란중 86%(특목고9.8%), 중앙여자중 81%

 

4. 환경

주변(1km 내) 마트는 없고,

대학병원 1개 있음(세브란스)

신촌역 쪽에 현대백화점 1개 있음

 

5. 공급

  25년 1천 세대 정도

  26년 200세대 입주 예정입니다.

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

 

 

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 전고점 10억, 현재는 8.5억.

전고점 대비 16% 하락한 금액이며, 인테리어 되지 않은 금액으로 싸진 않은 듯 하다.

2) 환금성 : 2호선 역세권으로 강남 1시간 이내, 도심/여의도 30분 이내로, 교육/환경을 고려하지 않더라도 환금성은 좋다고 봅니다.

3) 수익률 : 매매 8.5억 전세 최저 4억으로 봤을때는 투자금 4.5억으로 전고점 넘는다면 57%의 수익률로 200%에는 못 미칩니다.

4) 원금보존 : 주변에 빈 땅이 없어 입지독점성은 있지만 전세가율 47% 수준으로 원금보존은 걱정됩니다.

5) 리스크 대비: 서대문구 1천세대 입주만 피하면 주변 공급도 많지는 않아 대응 가능할 것으로 보입니다.

 

나의 투자 결론 : 해당 단지를 한다면 인테리어가 잘 되어 있는 물건을 찾아 적정전세가 맞춰 보겠지만 주변에 더 싼 단지는 없는지 찾아 보겠습니다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

언덕에 위치한 구축, 20평대로만 구성된 단지라 가치가 있을까? 의문으로 시작하였지만,

2호선 역세권으로 강남/여의도/도심 모두 교통이 아주 좋아 젊은 신혼부부의 수요가 많을 것

초품아에 주변에 선호되는 중학교도 있어 학군또한 나쁘지 않으며,

주변 신축 단지들의 영향으로 환경이 개선되고 있은 점들이 이 단지의 가치를 말해주고 있었습니다. 인테리어 여부에 따라 전세가 차이가 크며(5천 정도) 103,105,106동이 앞으로 뷰가 트여 있어 선호되는 동이었습니다. 20평대로만 구성되었지만 지하추자가 2층까지 있어 주차난 또한 그렇게 심해 보이진 않았습니다.

 

 


댓글


부자해담
25. 03. 17. 19:50

반장님덕에 북아현 두산 오랜만에 봤어요~투자금 너무 많이 드네요.ㅡㅡ?