구로구 개봉동 한마을 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기_Empathy00]

✅아파트명

구로구 개봉동 한마을 아파트

26개동 1983세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2024-12-31 기준

구로구 사업체 수 57,715개 사업체

구로구 종사자 수 240,689명

2. 교통

강남 47분 / 여의도 31분 / 시청 38분 / 잠실역 59분

3.학군

신도림중 89.9%, 고척중 78.6%, 우신중 69.6%

목동과 인접해 있어서 목동의 학원가 이용 가능

4. 환경

코스트코, 신도림 홈플러스, 신도림 현대백화점, 목동 현대백화점, 고척 돔구장

구로성심병원, 고대구로병원, 이대목동병원

5. 공급

천왕역모아엘가트레뷰 2025.07 / 440세대, 개봉루브루 2026.04 295세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 강남, 여의도, 시청 등 1시간 이내로 서울시 내에서 아직 가격이 낮은 상황

• 신도림보다는 아직 저평가 되어 있음

   

2) 환금성 

• 26개동 1983세대로 인근 지역 다른 아파트와 세대수가 많음
• 신도림역까지 교통이 좋아 환금성 있다고 판단되지만, 노후화된 아파트여서 환금성이 다소 떨어질 것으로 생각됨

3) 수익률 

• 저점 매수 시 수익률은 9%
• 현 시점에서 매수하여 고점까지 매매가 회복 시 수익률 43%

• 고점에서 그 이상 오를 수 있는 가능성이 있는지 확인해야 함.  

   

4) 원금보존 

• 전세가율: 62%

• 입주물량은 적은편으로 원금보존 가능할 것으로 생각됨

   

5) 리스크 대비: 

• 전세가 상승시 무리하게 올리지 않기
• 길게 가져가는 투자가 되어야 함

나의 투자 결론 : 

저평가된 아파트인지 확인이 필요함. 현 시점에서 매수 시 고점 대비 15% 빠진 상황이라 매수하는 것이 맞을 지 고민해 볼 필요가 있음.

구로구가 서울시 내 저평가 되어 있다고 생각되어 있었는데, 그렇지 않은 것 같고, 앞으로의 상승장에 대한 기대가 없다면 매수하지 않는 것이 좋을 것 같음. 

노후된 아파트로 전세가와의 갭이 있어 투자금이 많이 들어가는 상황에 비해 수익률은 중하 수준임.

✅ 작성하면서 느낀점 

실제로 수익률과 저환수원리를 따져보니 강의를 들을 때와는 다르게 하나하나 따져보는 것이 어렵다고 느낌.

저평가를 판단하는 기준이 아직 개념이 잡히지 않음.