답십리동 두산 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 122조 살루투]

✅아파트명 : 답십리 두산아파트

✅위치(지도) : 동대문구 답십리동

✅입지평가

1. 직장 : 등급은 B

동대문구는 종사자 수: 14.6만명, 사업체수: 4.2만개, 월평균 가구 소득은 287만원이다. 

2. 교통 : 등급은 A

답십리역 출발 - 강남역 52분 / 여의도역 47분 / 시청역 45분 

3.학군 : 등급은 C

답십리 두산 아파트는 답십리초(20명) / 전농중(80.6%, 2.2), 전일중(78.2%,1.4) 배정 

학업성취도 85% 3개 미만으로 

4. 환경 : 등급은 A

동대문구에는 청량리 롯데백화점(1) / 홈플러스(1) / 스타벅스(9) 있다. 

5. 공급 :  등급은 C

동대문구는 2025년 이후 공급이 거의 없다/ 2025년: 13,979세대/ 2026년: 913세대/ 2027년: 0세대 

평균 4,964세대/ 적정 수요 1,703세대 / 적정 수요의 2배 이상 

동대문구와 밀접한 

성북구/ 2025년: 3,031세대/ 2026년: 199세대/ 2027년: 2,860세대 

중랑구/ 2025년: 1,055세대/ 2026년: 0세대/ 2027년: 0세대

강동구/ 2025년: 13,186세대/ 2026년: 535세대/ 2027년: 128세대

2025년 동대문구, 강동구 그리고 2027년 성북구에 공급이 있기 때문에 전세가에 영향을 줄 수 있으므로 주의해서 투자 해야 한다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 답십리 두산은 선호 생활권의 선호 구축단지

•25평 △: 현재 호가는 7.2억으로 (전고대비 -16%) 아직 비싸지는 않은 상태이나 6.8억(-20%)이면 투자 가능성 있다.

•33평 O: 현재 호가는 8.3억으로(전고대비 -21%) 저평가 구간이라 말할 수 있다. 

2) 환금성 O : 5호선 답십리 역 739세대 / 1~3층, 탑층 제외하면 환금성 있다.

3) 수익률 O : 서울 3급지에 꾸준히 우상향 하는 선호생활권의 선호 구축 단지이다.

4) 원금보존 X  : 주변에 빌라도 있고 아파트들이 모여 있는 택지도 있어서 충분이 매력적인 단지라고 보여진다. 

다만 현재 전세가율이 50%대, 매매가에 비해 전세가가 낮아 투자금이 3억이상 든다. 

전세가율이 70% 이상 올라오면 충분히 투자할 가치가 있는 단지!

5) 리스크 대비: 동대문구는 2025년 입주물량이 많고 주변 성북구 또한 2025년, 2027년 입주물량이 많아 

전세가 하락에 영향을 줄 수도 있다. 따라서 현재는 엄청 보수적으로 리스크 대비를 해야 한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동대문구는 공급이 많아 투자 하기 힘들 것 같다는 막연한 생각을 가지고 있었습니다.

이번 열반스쿨기초반을 수강하면서 동대문에서 선호가 있는 구축 단지 두산아파트 수익률 보고서를 작성해 보았는데, 저환수원리에 맞춰 하나하나 따져보니 어쩌면 투자 할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

앞으로 임장보고서를 쓸때마다 투자하고 싶은 단지, 투자금 안에 들어오는 단지들의 수익률 보고서를 꼭 작성해봐야겠습니다.