울산굉역시 남구 신정동 문수로아이파크1차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 초보 직장인]

✅아파트명:울산광역시 남구 신정동 문수로 아이파크 1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

울산 남구 종사자수 174,836.명 사업체수  41144개

2. 교통

현대자동차 울산공장 정문= 차량이용 11.9km (21분 소요)

에스오일 온산공장=차량이용 12.5km(19분 소요)

sk에너지(이노베이션) 울산공장=차량이용 13.3km(21분 소요)

현대제철 울산 공장=차량이용 13.5km (24분 소요)

삼성sdi울산공장=차량이용 29.5km( 28분 소요)

3.학군

● 학성중학교 96% ,울산서여자중학교 96% 

● 남산초등학교( 학급당 학생수 20.1명) 학년 늘어날수록 인원 증가( 좋은 초등학교) 단지에서 도보 2분거리

4. 환경

★마트/백화점

●하나로 마트 (울산점)=180m 1분거리 ●롯데마트(울산점)=1.6km 5분거리

●하나로 마트 (중앙농협)=1.9km 6분거리 ● 홈플러스 (울산남구점)=2.4km 8분거리

●이랜드리테일(뉴코아)=2.9km 10분거리

★종합병원

●중앙병원=684m 2분거리 ●울산병원=2.5km 9분거리●동강병원=2.1km 7분거리

★공원

●울산대공원=2.5km 9분거리

울산 남구 공급량 

25년 공급량:1015세대

26년 공급량: 1044세대

27년 공급량:1573 세대

28년 공급량: 3080세대 

●울산 전체적으로 24년 부터 공급량 부족으로 아파트 전세값 매물 부족현상으로( 수요>공급) 전세가 상승할 가능성이 있음(지방 아파트 자체적 분위기는 잘 주시해야할듯함) 

● 울산 남구로 보면 입주 물량 계속 적다가 28년 입주량 많아짐==역전세 대비가 필요함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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고점 매수시(21년 10월)에 25년 3월에 수익률 -50%(-1억9천)

저점 매수시(23년 1월)에 25년 3월에 수익률 70%(1억6천)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비하여 15%이상 하락하였고 인근 주변 아파트 매매가와 비교하면 신축 대비하여 조금 비싼 감은 있는거 같음 , 현재 전세가율을 보았을때 2억이상 필요하여 적정 가격은 아니라고 보임

2) 환금성 : 세대수 500세대로 양호함 시세차익형 부동산중(아파트)로 다른 종류 부동산보다 매도 난이도 양호

하지만 주변 단지에 비해 구축인것이 리스크임

3) 수익률 

전고점 대비하여 15% 이상 빠졌지만 전세가율이 적정 전세가율(지방 80%)보다 낮기때문에 투자금이 많이 듦 공급량이 몇년간 부족하여 전세가 상승은 있을수 있을수 있을수 있을것 같음

4) 원금보존 

1.공급이 적으니 지방기준으로 입지독점성을 가짐( 학군 성취도율 90%이상으로 매우 좋음, 차량으로 매우 가깝게 옥동 학원가 이용가능함

2.주변 아파트에 비해 구축이라는점이 문제임

3. 아파트 사이클 대로 흘러간다면 충분히 좋은 입지 조건을 가지고 있음(다만 구축이라는 문제가 있음-지방은 신축 선호)

5) 리스크 대비

28년까지는 공급물량이 없어 그전까지는 역전세 가능성은 아주 크지 않을것 같음 , 매도 가능성은 높은 단지임 입지독점성은 가지고 있음

나의 투자 결론 : 입지적으로 보았을때 나쁜 단자는 아닌 단지 하지만 주변 단지와 연식차이로 인해 밀릴가능성이 높고 전세가율도 적정 전세가율에 비해 낮아 투자금이 많이 들어 다른 단지를 더 찾아봐야할것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 확실이 저평가 부분에서 헷갈린것 같습니다 저가치 물건을 찾기 위해서 앞마당을 넓혀가면서 비교할수 있는 단지를 늘려가고 싶다는 생각이 들었고 전고점 대비하여서

떨어진단지가 거의 대부분이여서 앞으로 물가상승률에 비례하여 올라가는 아파트 가격( 입지가 좋은곳)을 항상 디폴트로 기억하면서 더 가치가 뛰어나고 저평가된 좋은 단지를 많이 찾아봐야겠다고 생각했습니다!