대전 둔산가람아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 123조 코코로리]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대전 둔산가람아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

주로 출퇴근하는 시청역 기준으로 20분 안쪽이라

교통면에서는 좋은 편이다. 

3.학군

문정중

특목고진학률 4%

학업성취도 90.6% 

근처 탄방중대비 높은 것으로 판단됨 

4. 환경

갤러리아백화점(타임월드점), 을지의대 대학병원, 하나로마트, 홈플러스 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

• 현재 시세 : 65,000
• 고점 매매가 : 62,000
• 고점 전세가 : 40,000
• 저점 매매가 : 25,200
• 저점 전세가 : 3,000

• 고점 매입시 수익률

(현재 시세 - 고점 매매가) / (고점 매매가 - 고점 전세가) *100

= (65,000 - 62,000) / (62,000 - 40,000) *100

= 13.6%

• 저점 매입시 수익률

(현재 시세 - 저점 매매가) / (저점 매매가 - 저점 전세가) *100

= (65,000 - 25,200) / (25,200 - 3,000) *100

= 179.2%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  같은 평형대비 세대수가 많지만 비슷한 연식의 주위 아파트와 비교시 가격차이가 상당하여 현시점 저평가는 아닌것으로 판단된다. 

2) 환금성 : 15층, 1260세대로 환금성은 나쁘지않을 것 같다. 

3) 수익률 : 수익율 100% 달성하려면 3억정도 상승필요하나 10년안에 상승은 가능할 것으로 판단된다 

4) 원금보존 : 전세가율 62%로 원금보존이 어려울 것 같다. 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량이 8,000여세대로 리스크가 크다

나의 투자 결론 : 둔산동 가람은 현재 호가가 전고점을 넘었기에 저평가가 아니라고 판단된다. 향후 공급물량도 지속적으로 있어 역전세리스크도 발생가능성이 크다. 투자후보로 적합하지않다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 아실, 호갱노노, 네이버부동간, 카카오맵 등을 확인하며 강의 들을 때보다 실제로 해보니 어디에 무엇이 있는지 확실히 느낄수있었다.
• 사실 수학과 친하지않아 수익률계산부분은 아직도 완벽히 이해되지않는다ㅠ
• 강의복기가 필요하고 현재는 내가 투자할 때가 아니라 공부를 해야할 때라는 것을 다시금 깨달았다.
• 대전 둔산동은 대전에서 학군이 나쁘지않아 오래보유하고 전세율만 괜찮다면 나쁘지않은 투자처라고 생각했는데 막상 수익률보고서 작성하니 이건 투자처로 적정하지 않다는 것이 확실히 보여져 앞으로도 수익률작성하는 것에 최선을 다해야겠다!!