영등포동7가 경남아너스빌 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1 더하기 1은 귀요미조 방원]

✅아파트명 : 경남아너스빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

>> 영등포구 종사자수 : 435,017명 (서울에서 종사자수로는 강남구, 서초구에 이어 3번째 많은 곳)

*주변 통근 가능한 곳 종사자수

 - 구로구 : 240,689명

 - 마포구 : 279,788명

 - 종로구 : 275,063명

2. 교통

 - 강남/시청/여의도 (지하철 기준) - 46분 / 31분 / 14분

*주변 통근 가능한 곳 종사자수

 - 구로디지털단지역 : 23분

 - 가산디지털단지역 : 30분

 - 공덕역 : 18분

 - 디지털미디어시티역 : 34분

3.학군

 - 당산중 : 83.1% / 6.6% (버스로 18분 소요)

 - 영중초등학교 : 학급당 학생 수 17.9명

   ㄴ 학급당 학생 수가 많지는 않은 편. 주변 ‘당산동부센트레빌’, ‘아크로타워스퀘어’가 있으나 나머지는 빌라들이어서 그런 듯

4. 환경

5. 공급

  '25.03 ~ '29.03 기간 동안 영등포구(적정 공급 세대 수 : 1,874세대)에는 아래 단지들만 입주 예정이다. 그 중 유심히 봐야할 단지는

   1) ('26.03) 영등포자이디그니티 707세대 (적정 공급 세대 수 대비 37.7% 수준)

   2) ('28.03) e편한세상당산리버파크 550세대 (적정 공급 세대 수 대비 29.3% 수준)

이다.

영등포구 내에서는 29년까지 대규모 공급이 없어, 입주에 대한 리스크는 적을 것으로 예상된다.

확장하여 생각하면,

‘영등포구’ 기준 최근 5년간(‘20.01~’25.01) 다른 지역으로 전입/전출하는 수준을 살펴보니 ‘동작구’, ‘양천구’, ‘구로구’로의 이동이 많은 것을 알 수 있다.

  '25.03 ~ '29.03 기간 동안 동작구, 양천구, 구로구(적정 공급 세대 수 : 6,043세대)에는 아래 단지들만 입주 예정이다. 그 중 유심히 봐야할 단지는

   1) ('25.07) 천왕역모아엘가트레뷰 440세대 (적정 공급 세대 수 대비 7.3% 수준)

   2) ('27.01) 동작구수방사 556세대 (적정 공급 세대 수 대비 9.2% 수준)

이다.

영등포구 뿐만 아니라, 주변에 공급이 있을 시 영향을 미칠 수 있을 지역인 동작구, 양천구, 구로구 내에서도 29년까지 대규모 공급이 없어,

최종적으로는 29년까지 입주에 대한 리스크는 적을 것으로 예상된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

서울 적정 전세가율(60%) 기준에 가까스로 부합하며,

고점/저점의 중간가격(허리 가격)인 88,850만원보다 낮은 가격에 형성되어 있다.

고점 대비 -12.6% 수준의 가격을 형성하고 이써 무릎 수준의 가격은 아니어서 리스크는 있다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

 Q. 전고점 대비 20%이상 하락했는가?

 A. -12.61% 하락이므로 저평가라고 보긴 어렵다.

2) 환금성 : 

 Q1. 강남 1시간 이내에 가나?  -→ A. 해당됨. 지하철 46분

 Q2. 역세권 800m 이내인가? -→ A. 해당됨. 459m, 도보 5분 거리

 Q3. 500세대 이상 아파트인가? -→ A. 해당됨. 600세대

 Q4. 1~3층 & 탑층인가? -→ A. 아닌 매물로 선정 필요

3) 수익률 :

 Q. 5년 동안 50%, 10년 동안 100% 올랐나?

 A. 해당 됨. 10년 동안('15.03~) 매매가 +178.07%, 전세가 +61.54%

   +) 전세 상승분 5% 받을 경우 2,650만원 투자금 회수. 투자금의 7.6% 수준 회수 가능

4) 원금보존 : 

 Q1. 전세가율 60% 이상 넘는가? -→ A. 해당 됨. 현재 60%

 Q2. 입지 독점성이 있나? -→ A. 있다. 주변에 빈 땅이 없다. 가장 가까운 빈 땅은 ‘광명구름산지구 도시개발구역’

5) 리스크 대비

 Q1. 대규모 공급이 있나? -→ A. 없다. '26.03 707세대 공급이 예정되어 있지만 효과는 크지 않을 듯.

 Q2. 역전세 시 10% 현금 확보 가능하나? -→ A. 확보 가능하다.

 Q3. 잔금을 칠 수 있나 ? -→ A. 꾸역꾸역 가능할지도…?

나의 투자 결론 : 입지 독점성을 가지는 우수한 단지. 저평가 단지라고 보기 어렵기에 매수 하더라도, 협상은 필수. 저평가 구간에 들어왔을 시 ‘똘똘한 한채’로 오래 갖고가기 좋은 단지.

✅ 작성하면서 느낀점 : 1년 동안 성장한 결과라고 생각한다. 데이터 수집과, 해석 방법이 조금은 익숙해진 느낌이 든다. 그래도 ‘투자 결론’을 좋다고 내리곤 임장 갔을 당시를 기억해보면 썩 살고 싶지 않은 단지였다. 이런 단지가 정말 좋은 단지가 맞나?라는 질문을 나한테 자꾸 던지는 것으로 보아, 아직은 내 판단을 의심하고 있음을 느꼈다.

의심은 있지만, 이런 자료 만드는 걸 재밌어하는 내 모습을 보니 다행이다 싶기도 하다 :)