수지구 풍덕천동 e편한세상수지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 53조 탐킨]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

e편한세상 수지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 41분 (25.3km) / 여의도 59분 (36.5km) / 시청 1시간 12분 (37.8km) 

=> 강남까지 1시간 내 접근 가능하지만, 물리적인 거리가 상당히 멀다.

     다른 주요 직장까지 1시간 이상 걸려서 직장 수요는 강남/판교 직장인들이 거주하지 않을까 ?

3.학군

정평중 93%

4. 환경

죽전역 신세계 백화점 / 롯데몰, 이마트

=> 죽전 신세계 백화점은 15분정도 거리에 위치해 있고, 대형마트 롯데몰이 가까워 편의시설은 가깝다.

    다만, 근처에 종합병원은 없으며, e편한세상수지는 아파트 뿐만 아니라 오피스텔도 있어서 일반 단지보다 아쉽다.

5. 공급

 수지구는  향후 3년간 (25-27년)은 공급이 부족하다 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : e편한세상 수지 (전용84)   매매  11.8억 / 전세  7.6억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 5월   매매 13.4억 / 전세  7.2억

(고점에 매수시 수익률 : -26%)

5년 내 저점 매입시 : 2023년 1월   매매 9.2억 / 전세  5.7억

(저점에 매수시 수익률 : 74%)

흥미로운 점은, 신축단지라서 그런지 전세가격이 2년 만에 전저점 대비 2억이 올랐다.

그만큼 사람들이 선호하는 단지

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

- 전고점 대비 -11.9% : -20%라는 저평가 기준 부합하지 않음

- 같은 가격대 다른 물건 비교 : 동작삼성래미안 (2003년식, 34평) 11.8억 입지 대비 덜 저평가 되었다고 생각

강남까지 1시간 이내 접근가능한 신분당선 역세권의 선호도 있는 단지이지만

가격이 이미 많이 따라 붙었다. 수익률이 아쉽기 때문에 아직 오르지 않은 물건을 찾는 것이 더 좋다고 느껴진다.

2) 환금성 : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가 ? 

대단지 연식 좋은 아파트 + 중층, 

환금성 기준 충족한다 

3) 수익률 : 나의 연평균 투자 수익률은 ? 

현재 가격 기준으로 4억이상 필요하다. 

전고점을 회복한다고 봤을 때,  수익률 = (13.4-11.8) /4.0억 = 40%

수익률 20%는 달성 가능할 것으로 보인다.

하지만, 아직 전고점-20%에서 회복하지 못한 저평가 단지들이 더 좋은 수익률을 가져다 줄 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 잃지 않는 투자인가 ?

전세가율이 63% 정도여서 경기도 기준 70% 전세가율 기준보다 낮지만,

전세가격까지 매매가격이 떨어지기는 어려워 보인다.

잃지 않는 투자인 것 같긴 하다

다만, 투자금 4억대이면 대안으로 서울에 투자를 적극 고려할 것 같다.

5) 리스크 대비: 최악의 상황을 대비하는 플랜b가 있는가 ?                                                                             

수지구와 인접한 지역은 큰 입주가 없어서 단기간에 전세가격이 크게 떨어지진 않을 것으로 생각한다. 

그리고, 23년 대비 현재 전세가격이 2억 가까이 상승한 것을 보면서 수요가 있는 신축 단지라고 생각된다. 

또한, 전세물건이 단지내 3개밖에 없고, 주변 단지들도 전세 매물이 단지별로 4개이하인 , 

전세를 맞추는데 큰 risk 가 있을 것 같지 않다. 

나의 투자 결론 : 

충분히 가치가 있는 단지이고 (강남 접근성 1시간 이내, 역세권, 아파트로 균질한 평지, 수요있는 단지)

현재 11.8억이라는 가격은 전고점 대비 -12% 정도로 현재 시장에서 많이 싼 것 같지는 않다.

투자금이 4억이 든다면, 차라리 이 돈으로 동대문구 , 성북구, 관악구 등의 아직 전고점 회복을 많이 하지 못한

땅의 가치가 더 좋은 구축 투자를 고려할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

전세가격이 무섭게 올라 온 것을 보면서, 신축에 대한 수요가 정말 크다는 것을 느낀다.

이와 동시에, 신축임에도 전세가격이 5억이 안되는 성북구의 몇몇 단지들을 보면서, 입주장이 정리되면 전세가격이 얼마나 무섭게 오를까 궁금하기도 했다. 

해당단지를 분석하면서, 싱글투자자이거나, 종잣돈을 모으는 금액이 부족한 나같은 사람들은  왜 입지가 조금 떨어지더라도 신축을 투자할 것을 고려해야 하는지 피부로 느낄 수 있었다.

다음 투자는 열심히 종잣돈을 모아서, 조금 더 연식이 좋은 단지를 해보고 싶다.

그때 까지 앞마당 열심히 만들고, 종잣돈 꾸준히 모아가야겠다.