울산 북구 매곡동 드림인시티에일린의뜰2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 3투압 처럼 흡수해서 부자에 6박하조 질산염]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 드림인시티에일린의뜰2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 울산 북구 108,900명

2. 교통 : 

3.학군 : 농소중(98%), 매곡중(95%), 호계중(72%)

4. 환경 : 홈플러스 울산북구점, 엘리야 병원(종합병원)

5. 공급 : 

25년 다운2지구(총 1652세대), 신정동(총 1015세대), 매곡동(총 876세대)

26년 (총 2818세대(다운지구 1430세대))

27년 (총 2894세대(라엘에스 2033세대))

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 지금 가격이 고점 대비 -21% 하락한 가격입니다. -20%까지 투자 가능하다고 하셔서 저평가 되어 있는 것 같습니다.
• 주변의 비슷한 가격의 단지들 중에서 주변 환경이 가장 좋은 곳 같습니다.

2) 환금성 : 

• 1187세대, 해당 매물은 고층으로 300세대 이상 3층 이하, 탑층 물건이 아니라서 해당되는 것 같습니다.

3) 수익률 :

• 전고점이 5.6억 으로 지금 매매가 + 투자금 = 5.4억으로 2천만원 차이가 납니다
• 전고점 까지 상승한 다면 100% 수익률을 달성 할 수 있을 것 같습니다.

4) 원금보존 : 

• 목표 수익률 100%에 적합합니다.
• 울산, 주변에 큰 공급이 없어서 전세가는 빠지기 힘들것 같습니다.
• 지금 전세가가 77%입니다!! (기준 80%에 조금 못 미칩니다)
• 최악의 상황에도 3.4억(현 전세가) 까지 하락할 것 같습니다.
• 안전마진은 5.6-4.4 = 1.2억 입니다.

5) 리스크 대비: 

• 갭이 1억이라서 적은 갭은 아닌 것 같습니다.
• 3년 내에 울산에 적정공급량 이하의 공급이 있습니다.
• 입지 독점성은 조금 약한편 입니다. 주변에 빈땅이 많아서 아파트 건축이 가능합니다.
• 전세가는 지금의 시세입니다.

나의 투자 결론 : 

• 울산 광역시이기는 하지만 1억으라는 투자금을 넣어서 투자할 수 있는 더 좋은 곳은 없는지
• 앞마당을 살펴 보니 더 입지가 좋고, 수요가 많은 부산, 대구 같은 도시들의 단지들이 많아서
• 투자를 진행하기에는 좋지 않은 것 같습니다.
• 같은 가격이면 더 좋은 곳, 같은 가치면 더 싼 것의 기준에 맞추어 부산, 대구에 투자하는 것이 더 좋을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 생각보다 좋은 단지의 아파트에 드는 투자금이 크며 같은 투자금 이면 더 좋은 곳에 투자 할 수 있다는 것을 알았습니다.
• 앞마당이 많으면 더 많은 비교 평가가 가능하다는 것을 알았습니다.