창원 용호동 용지아이파크 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 38조 보보12]

용호동 용지아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 38조 보보12]

✅아파트명

창원 용호동 용지 아이파크

✅위치(지도)

https://new.land.naver.com/complexes/109465?ms=35.230528,128.678886,17&a=APT:ABYG:JGC:PRE&e=RETAIL

✅입지평가

1. 직장

종사자 수가 30만명 이상이기 때문에 S 등급이에요!

창원은 중소도시? 이기 때문에 전체를 봤는데,

창원은 중소도시 중에서도 그래도 좀 큰 편이에요

예전에 마산, 창원, 진해가 하나로 합쳐졌기 때문이죠!

2. 교통

대표적인 창원의 기업들을 나타냈습니다

대부분 자차가 있구요

출,퇴근 시간은 저 시간의 2배 이상이 걸린답니다!

주요 직장 이동 시간 30분 이내이므로 양호합니다

수익률 보고서 작성하면서 처음 알게된 사실!

대부분의 직장은 창원시 성산구에 있네요!

3.학군

인근 중학교의 학업 성취도를 볼까요??

반송 여중 : 91.2% (특목고 : 23명)

반송 중 : 86.5%  (특목고 : 36명)

지방이라서 학군이 엄청 중요하지는 않지만

85% 이상이면 보통 이상으로 지방의 학부모들이 만족할만한 수준이라고 판단됩니다!

4. 환경

대형 마트 2개 : 이마트, 롯데 MAX

백화점 1개 : 롯데 백화점 + 영플라자

영플라자랑 롯데 백화점은 같은 계열사니 하나로 보는게 맞겠죠??

백화점 1개와 대형 마트 2개가 있으니 장보거나 여가 생활 즐기기 딱 좋아요!

5. 공급

2025년은 공급 물량은 적정 수요(5000)를 초과했지만

2026년부터는 줄어들며 2029까지는 공급 계획이 없다

인구수 100만명 

적정 인구 수 : 100만 X 0.5% = 5천 세대/년

3년 5.5천세대 => 1년 1.8천세대

적정 수요 대비 ⅓이므로 공급 물량은 적정하다고 볼 수 있네요

따라서 전세가가 떨어질 가능성이 높다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점 매수 시 수익률 : -50%

저점 매수 시 수익률 : 69%

 → 저점에서 매수해서 지금까지 왔다면 2년만에 69% 수익률!!

 → 년 34%의 수익률에 전세금 1.6억 상승까지??

✅현장사진

부랴부랴 찍어서 그런지 빛 번짐이 너무 심하네요,,ㅎㅎ

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ? 

우선 저평가란? 다른 아파트들과 비교를 했을 때, 이 아파트가 시세에 비해 싸다고 판단하는 것이기 때문에 애초에 비교 평가 할 수 없음.

종사자수 40만명, 교통 자차로 30분 이내, 높은 학업 성취율, 좋은 주변 환경(대형마트, 백화점),  낮은 공급 물량이라고 판단된다.

전고점 대비 -21% 시점이라 조금 더 비교 평가가 필요

결론은 창원이라는 지역 내에서 모든 조건은 좋지만 저평가 여부는 판단할 수 없다!!

2) 환금성 : O

300세대가 넘는 1000세대 이상이며, 월평균 거래량이 10건, 주변의 인프라가 잘되어 있기 때문에 환금성이 좋다고 판단됨

3) 수익률 : X

현재 매매가 8.86억이 최저가이며, 전세가 5.95억이 최저가이다. 투자금이 2.9억이 필요하며, 전세가율 67%이다.

100%의 수익률을 내려면 11.77억이 되어야하는데 전고점이 11.2억이다. 따라서 수익률이 좋지 않다고 판단된다

4) 원금보존 : X

고점대비 -21% 시점 이므로 21%의 수익은 낼 수 있지 않을까?

하지만, 지방의 전세가율이 80% 이상이 되어야하지만 현재는 67%다.

따라서, 오를 수는 있지만 당장 매매가가 빠지거나, 전세가가 빠지는 경험을 할 수 있을 것 같다고 판단된다

5) 리스크 대비: X

전세를 맞추지 못했을 때, 최악의 상황에 잔금대출이 가능한 범위인지 생각했을 때, 잔금이 가능하지 않다. 절대 불가능하다!!! 

위치는 좋고 앞으로 창원 지역의 공급이 전체적으로 적정 물량 내로 떨어지므로 전세가가 오를 가능성이 높다.

아파트 자체의 리스크는 대비는 괜찮다고 생각하지만. 내가 전세를 맞추지 못했을 때 잔금 대출은 불가능하므로 X

나의 투자 결론 : 환금성이 좋고 단지는 누구나 부러워할만 하지만 수익률이 낮고, 원금보존이 어렵다고 판단되며, 내 투자금으로는 불가능한 집이기 때문에 투자할 수 없다. 조금 더 낮은 금액으로 투자할 수 있는 매물을 찾아보자! 

투자금 1억 이상이라면 전세가율 80%를 기다렸다 투자할 수 있다고 판단되지만 그때까지 기다리는 것 보다는 임장을 많이 다니며 더 좋은 매물을 찾는 것이 좋다고 판단된다!

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 직접 아파트 수익률을 계산해보니, 어떻게 할지 막막했다. 하지만 선배님들의 좋은 예시들을 보면서 작성해보니 수익률, 저평가 여부 등등 내 스스로 판단을 할 수 있었다. 정확하지는 않지만 이렇게 작성해보며 틀린점들을 조금씩 배워나가며 스스로 오답노트를 써 정확하게 평가를 할 수 있도록 꾸준히 노력해야겠다!!