[85기 173조 1 투자는 chill 하게 너바나3촌에게 배우자! _연못을건너] 아파트 수익률 분석 보고서 과제

✅아파트명

신도림 태영타운  1252세대 2000년식(26년차)

✅위치(지도)

서울특별시 구로구 구로동 1267

✅입지평가

1. 직장 : A

구로구 자체 구디가디가 인접해 있으며,  여의도, 강남, 광화문, 마포, 마곡까지의 출퇴근이 가능하다.

2. 교통 : A

강남역 36분  / 여의도역 23분 / 마포역 26분 / 광화문 36분 / 마곡역 31분

DMC역 27분 / 구디역 14분 / 가디역 18분  / 판교역 56분  

구디가디, 여의도, 마포, DMC 30분 이내 출퇴근 가능 

강남역, 광화문역, 마곡역 30분 전후 가능

3.학군 : B

미래초 학급당학생수 20명 / 전체학생수 502명

신도림중 학업성취도  89.9%/ 특목고 진학률 3.8% 

학원가 :  신도림 자체 학원가는 부족하지만, 인근 목동 학원가 매우 가까워 이용하기 편리하다.

4. 환경 : A+

반경  1km 이내 백화점 1개, 마트 3개, 스타벅스 4개

5. 공급 : A

구로구 자체 3년간 공급 : A (인구 386,862명  / 적정 수요 1934세대  / 입주예정 735세대 )

인근 지역 3년간 평균 공급 :  B  (인구2,985,108명 / 적정 수요 19,925세대(3년평균 6.641세대) / 입주예정 20,112세대 (3년평균 6,704세대 )

부천시(767,354명) , 영등포구(373,071명), 양천구(430,047명), 광명시(281,479명), 금천구(224,411명), 양천구(430,047명) , 관악구(478,699명)

인구 이동 많은 지역 :  부천> 영등포 > 양천구 > 광명 > 금천구 > 양천구 > 관악구

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  30평대 -17%로 전고 대비 -20% 살짝 못 미치나 상급지 동일평형에 비해 상대적으로 저평가 (△)

2) 환금성 : 1252세대, 환금성 충족  (O)

3) 수익률 : 100% 수익률(연평균 10% 위해선 10년 동안 4억 만큼 올라줘야 함  10.5억 +4억 = 14.5억,   입지 가치를 봤을 때 10년에 14.5억 가능하다고 판단됨 (O)   수익률 = 수익(매도금액 - 매수금액) / 투자금 *100%

4) 원금보존 : 전세가율 62%로  원금보전 70%에는 못 미침 그러나 입지독점성은 있으나 인근지역 광명 공급물량은 대비해야 함  (X) 

5) 리스크 대비:  잔금 리스크 (X) / 역전세 리스크 낮음 (O)  

나의 투자 결론 : 

2호선과 1호선 더블 역세권으로 주요 일자리 출퇴근이 좋으며,

백화점, 마트등 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

초품이긴 하지만 1호선 지상철이 가로막고 있어 중학교 등하교가 살짝 불편하다.

목동 학원가로 도보 이용은 어렵지만 학원셔틀 이용시 충분히 가능한 거리다.

27년까지 인근 지역 광명 공급이 집중되어 있어 전세는 조심해야 할 것 같다. 

20평대는회복한 반면, 30평대는 아직이다.

연식 때문에 전세가 많이 높지 않아, 입지 대비 투자금이 더 들어간다.

저환수원리에서 저평가, 원금보전, 리스크면이  살짝 아쉽긴 하지만  잔금리스크를 대비해 주전세나 세낀 물건으로 급매를 찾아보면 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 수익률 보고서를 쓰면서 단지에 대한 정확한 수요와 생각들을 제대로 적어 볼 수 있었다.

그동안 임장보고서를  쓸때마다 시간도 많이 걸려,

임장은 했지만 보고서를 마무리하지 못해 반마당으로 남아 있는 곳들이 있다.   

앞으로 반마당으로 남겨 놓지 말고 아파트 수익률 보고서를 써서 투자 후보 물건들 하나씩 쌓아 나가는 게 좋을 것 같다.