부산 남구 대연동 대연롯데캐슬레전드 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 54조 감사졸꾸]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대연롯데캐슬레전드

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(입지등급 B)

남구 종사자수 93,744명

2.학군(입지등급 C)

해연중 84.4%(특목+자사고 진학률 1.47%) or 대연중 82.8%(특목+자사고 진학률 4.17%),

못골역~대연역 구간 소규모 일반 학원 있음

3. 환경(입지등급 B)

이마트 문현점 원거리(거리 2.7km/차량 6분 소요).

못골역~대연역 구간 생활 편의시설(병원/식당/학원 등) 다수 있어, 거주 환경 양호함.

단지 주변 신축 대단지 아파트 입주 예정으로 환경 개선(균질성) 가능성 높음

4. 공급(입지등급 C)

대연디아이엘 2027.04 / 4,488세대
두산위브더제니스오션시티 2026.01 / 3,048세대 등

3년('25~'27년) 간 대규모 공급물량(11,416세대)

5. 교통(입지등급 B)

 서면 21분 / 센텀시티 25분

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세(전용84 기준) : 매매 6.9억, 전세 4억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 12월 매매 9.6억, 전세 5억
5년 내 저점 매입시 : 2022년 12월 매매 5.9억, 전세 3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

 - 전용84 기준 전고점 매매가는 9.6억이고  현재 매매가는 6.9억으로 전고점 대비 -29% 하락한 매매가로,

   가치 대비 가격 수준이 낮은 저평가 상태라고 판단함.

2) 환금성

 - 신축/대단지/브랜드/환경/역세권/초중고 근거리를 이유로 선호도 높은 아파트로 환금성이 좋다고 판단함.

3) 수익률(투자기간 4년 내 매매가가 전고점 회복했다는 가정하)

 - 2.7억(수익금) / 2.9억(투자금) = 총 수익률 93% / 연간 수익률  23.2% 

4) 원금보존

 - 현재 매매가/전세가 기준 전세가율 58%

 - 3년('25~'27년) 간 입주물량은 적정 수요(3,810세대) 대비 2배 초과(11,416 세대)

5) 리스크 대비

 - '27년 까지 단지 주변에 대규모 신축 아파트 입주 예정으로 전세가 하락 가능성 높음

나의 투자 결론 : 지금은 투자 기준에 들어오지 않지만, 잘 지켜보면 좋을 것 같다!

그 이유는 전용84 기준 전고점 매매가 대비 현재 매매가 하락률(-29%)이 높고 대연롯데캐슬레전드(6.8억) 보다 선호도가 더 낮다고 생각되는

연산롯데캐슬골든포레(7.3억)와 거제센트럴자이(7억) 보다 매매 실거래가가 더 낮은 것을 보면 현재 대연롯데캐슬레전드가 저평가 된 상태라고 판단되나,

전세가율(58%)이 낮아 투자금(2.9억 이상)이 많이 들고 앞으로 3년간 적정수요 대비 공급물량 과다에 따른 전세가 하락 리스크(역전세 등)가 크기 때문에

원금 보전이 불가능할 것 같으며, 이로 인해 2년 뒤 목표 수익률 (연 평균 20% 이상) 달성 가능성 역시 낮다고 판단되어

제 투자 기준에 들어오지 않아서 투자하지 않겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 대연롯데캐슬레전드는 신축/대단지/브랜드/환경/교통을 이유로 사람들의

선호도가 높은 단지라고 생각되나, 26년 부터 주변 지역에 대규모 공급물량이 예정되어 있는

이유로 매매가가 눌려 있어 실거주자가 저렴하게 매수하기 좋은 타이밍이라고 느꼈고,

추후 본격적으로 공급이 시작되면 전세가가 어느정도 까지 하락할지 지켜보 좋을 것 같다고

생각했습니다.

그리고 가장 크게 느낀 것은 너바나님의 레시피(저/환/수/원/리)를 기준으로 투자 의사결정을 판단

한다면 잃지 않는 투자를 반드시 할 수 있겠다고 느꼈습니다.