*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
서울특별시 송파구 신천동 파크리오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
S등급
- 종사자 : 400,781
- 사업체 : 74,531
2. 교통
3.학군
- 잠실중 : 95%
- 방이중 : 72%
4. 환경
[대형마트]
- GS더프레시 잠실파크리오점 : 도보 8분
- 롯데 프레시&델리 성내점 : 도보 12분
- 홈플러스 잠실점 : 도보 17분, 차 6분
- 롯데마트 월드타워점 : 도보 20분, 차 9분
[병원]
- 서울아산병원 : 도보 15분, 차 7분
[학원가]
- 파크리오 B상가 : 도보 8분
- 잠실학원사거리 : 도보 50분, 차 12분
[백화점]
롯데백화점 : 도보 28분, 차 8분
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 최근 매매 실거래가 22억 7천. 평균적으로 23-24억의 가격대 형성. 전고점 대비 -10% 미만이기에 저평가 된 물건 아님.
2) 환금성 : 신천동 대장 아파트, 총 6864세대, 더블역세권, 직장 S등급, 학군, 학원가, 강남 접근성 30분 이내로 전반적으로 S 등급에 해당된다고 생각. 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상되어 환금성 높다고 판단됨.
3) 수익률 : 25년 2월을 기준으로 투자할 경우, 매매가가26억 9천, 전세가가 10억 7천이므로 16억 2천만원의 투자금 필요함. 5년 내 저점에 매수시 수익률은 68% 7억 2천이고, 고점에 매수시 -2% -3500만원임. 현재 고점에 가깝고, 근처 올림픽 포레온 등 입주 물량이 있으므로 수익률이 저점 매수시보다 크지는 않을 것으로 기대됨. 그럼에도 좋은 물건이기에 계속 보유한다면 수익률 상승할 것으로 예상됨
4) 원금보존 : 현재 매매가 대비 전세가가 44~46% 이므로, 임차인과의 협상을 통해 전세가를 50%까지는 맞추는 게 원금보존에 좋을 것으로 판단됨.
5) 리스크 대비: 포레온, 잠실 르엘, 잠실 래미안 아이파크 등 수요가 몰리는 상황이라 전세가 변동이 있을 것으로 예상됨.
나의 투자 결론 : 현재 전고점을 향해 다시 가고 있는 중이며, 선호 생활권 및 아파트이지만 저환수원리에 맞지 않음으로 투자하지 않는다. 또한 투자금 역시 너무 많이 들이게 적은 투자금으로 시도할 수 있는 물건이나, 자산의 여유가 된다면 동일 투자금으로 강남 내의 더 가치 있는 물건을 찾는 것이 효과적이겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서라는 것도 이번 강의를 통해 처음 들어보고, 작성도 처음 해보는거라 조금 어렵고 헤맸던 것 같다. 팀원들의 과제를 지도삼아서 첫 작성해보았는데, 임장을 다니며 앞마당을 만드는 과정에서 수익률 보고서를 계속 작성하는 연습을 해야 좋은 물건을 발견하는 눈이 길러질 것 같다는 생각이 들었다. 결국 내가 해당 생활권, 단지에 대해 잘 알고 있어야만 되는 것이기에 임장도 많이 다니고 수익률 보고서도 작성해보아야겠다.
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