성북구 보문파크뷰 자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 19조 독성공]

✅아파트명 : 성북구 보문파크뷰 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 38분/여의도 39분/시청 24분

3.학군

한성여중 84%, 대광중 79%, 용문중 64%

4. 환경

이마트 청계천점 차로 10분거리

고려대 안암 대학병원 차로 10분거리

청계천 도보 25분거리

5. 공급

 장위자이레디언트 2025.03 / 2840세대(거리가 꽤 된다) 

 상월곡역장위아트포레(거리멀고 세대수 적음)

 보문센트럴아이파크(가깝지만 세대수 적음)

 푸르지오라디우스파크(먼 거리)

 ★창경궁롯데캐슬시그니처 2027.04 / 1223세대(가까운 거리)★

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 근처 다른 매물 임장을 통한 ‘비교평가’ 필요

2) 환금성 : 아파트에 세대수도 1000세대 이상이라 너무 저,고층만 아니면 환금성 괜찮다고 생각

3) 수익률 : 현재 저점이라 볼 수 있다. 전고점까지 회복한다 생각하면 투자금의 두배가까운 수익 예상, 단 전세가율이 높아 전세가가 더 올라가기는 힘들지 않을까라는 생각

4) 원금보존 : 전세가율이 68%라 서울적정 전세가율인 60%이상, 과거 전세가 추이를 보았을때 등락이 심한편이라 전세가가 지속적으로 상승할지는 모르겠음. 전고점 대비 -20%로 어느정도 무릎 이하로 생각 더 빠지기 힘들것 같다. 수요랑 입지독점성은 아직 잘 모르겠다.

5) 리스크 대비: 전세가율이 높아, 혹시 떨어질 전세가만 대비 전세보증금의 5~10%를 통한 리스크 헷지만 하면 될것 같다. 2년뒤 창경궁롯데캐슬 1200세대 공급으로 인한 전세가 하락 대비필요.(ex 전세계약기간 2년이상)

나의 투자 결론 : 현재 시점에서 투자하기 꽤 괜찮은 매물을 발견했다고 생각한다. 그러나 아직 비교대상이 없어 섣부른 판단은 금물이고, 종잣돈을 모으면서 주변 매물 확인과 분위기임장, 단지임장, 전화임장, 매매임장을 통해 빨리 앞마당으로 만드는게 우선일 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의로 들었던 내용들을 실제로 해보니, 이제야 어떻게 부동산 공부를 해야하면 되는지 감이 오는 것 같다. 과제를 하면서 매물 하나를 공부해보니 빨리 다른 매물들도 공부해서 수익률, 임장보고서를 작성해 앞마당 확보하고 싶은 맘이 생겼다. 강의 듣기 전까지 정말 막막했었는데, 역시 한번 해보니깐 한단계 성장하면서 더 앞으로 나아갈 수 있는 동력을 얻은것 같다.